Savoir comment les baux agricoles sont traités en cas de faillite aide à la fois les locataires et les propriétaires à protéger leurs entreprises.
Selon Eric Johnson, avocat en droit agricole et en faillite chez Spencer Fane à Kansas City, Missouri, les faillites de restructuration agricole se produisent en vertu du chapitre 12 ou du chapitre 11 du code des faillites. Les fermes qui dépassent les limites d'endettement des petites fermes du chapitre 12 doivent se restructurer dans un chapitre 11, dit Johnson. Des règles différentes s'appliquent dans chacun, et chacun a un impact différent sur le coût et le montant du pouvoir de négociation d'une partie dans une affaire.
Si vous êtes propriétaire ou locataire, vous devez garder à l'esprit les points suivants lorsque vous traitez un bail agricole et une faillite, dit Johnson :
- Les baux dans une faillite agricole sont principalement contrôlés par la loi fédérale sur la faillite. La façon dont un bail est traité peut également être influencée par la loi de l'État. Par conséquent, il peut y avoir des différences sur la façon dont votre bail agricole est traité selon l'état dans lequel se trouve le terrain et l'endroit où la faillite est déposée.
- La date à laquelle une requête en faillite est déposée peut déterminer la façon dont les réclamations sont traitées. Si la réclamation d'un propriétaire est traitée comme une réclamation préalable non garantie, il peut s'agir d'une priorité inférieure. Si elle est traitée comme une réclamation postérieure à la requête, il sera généralement plus prioritaire. Cela augmente à la fois les chances que la réclamation soit payée en totalité et l'effet de levier du propriétaire dans une affaire. Il existe plusieurs échéances critiques en vertu des lois fédérales et étatiques. Vous et votre avocat devez connaître ces délais. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le non-respect peut être coûteux.
- Un bail résilié ou expiré limitera les droits du locataire. Bien qu'une faillite puisse offrir aux locataires un effet de levier et une flexibilité supplémentaires avec les baux, cette flexibilité est érodée si le bail est résilié ou a expiré avant la faillite.
- Les locataires en faillite peuvent assumer, assumer et attribuer, ou rejeter un bail non expiré. Les locataires en restructuration peuvent évaluer chaque bail non expiré et assumer les baux souhaitables, céder certains baux à d'autres, et rejeter le reste. Si vous n'agissez pas rapidement, un bail peut être automatiquement rejeté en vertu de la loi sur la faillite. Votre conseiller financier et votre avocat doivent évaluer les opérationnel, et les implications financières de chaque bail afin de déterminer la meilleure option.
- Un bail non expiré demeure valide lorsqu'un locataire fait faillite. La suspension automatique de la faillite met fin à une action d'expulsion et donne au locataire le temps de créer un plan de restructuration. Utilisez ce temps pour évaluer les baux et trouver des fonds pour effectuer les paiements de location. Afin d'atténuer le fait de se retrouver avec un locataire en faillite pendant la saison de croissance, un propriétaire peut programmer le premier paiement de loyer du locataire avant les dates de plantation. Si le locataire manque la date limite et ne peut pas payer, utiliser le temps supplémentaire pour mettre fin au bail en défaut et faire venir un nouveau locataire.
- Les propriétaires sont bien placés pour percevoir les loyers postpénitentiaires. Un locataire en faillite doit payer les obligations de bail postpétition. Un locateur devrait demander à un avocat de se faire une priorité de savoir comment le locataire effectuera ces paiements. Les locataires doivent présenter un rapport de loyer payé et impayé à votre avocat avant de le déposer, votre avocat est donc prêt à traiter les problèmes de bail postpétition.
- La faillite est un processus de solutions négociées. Les parties peuvent tenter de renégocier volontairement les baux en cas de faillite. Les parties peuvent également négocier des montants de traitement par défaut. Des solutions négociées peuvent conduire à de meilleurs baux qui renforcent la relation propriétaire/locataire et réduisent les coûts des litiges.
- Atténuer la faillite lors des négociations de bail. Les locataires qui partagent les états financiers avec les propriétaires peuvent négocier des baux plus sains. Structurez les paiements de location pour qu'ils coïncident avec les flux de trésorerie du plan marketing du locataire. Envisagez d'utiliser un système de paiement de base plus bonus pour éviter de stresser les locataires les années à bas prix tout en récompensant les propriétaires avec des paiements de bonus sains les années rentables.
Les locataires peuvent offrir une garantie ou obtenir une garantie d'un tiers pour garantir davantage les obligations en vertu du bail. La sécurité est plus réconfortante lorsque les propriétaires louent à un agriculteur qui n'a pas un bilan solide ou les années où les flux de trésorerie sont serrés. Les propriétaires doivent dûment parfaire un intérêt garanti, alors assurez-vous que les documents sont déposés à temps.
Plus important encore, consulter un avocat avant d'agir en cas de faillite. Demandez à votre avocat de vous expliquer la combinaison unique de lois fédérales et étatiques sur la faillite qui s'appliquent dans votre juridiction, et laissez votre avocat réviser vos baux. Chaque phase de la saison des récoltes crée un ensemble différent de problèmes pour les locataires et les propriétaires en faillite.
A propos de l'auteur
Brent King est directeur général de Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC à Kansas City.
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