Kyle Hansen, un courtier/priseur avec Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, dit que le marché foncier commence à se redresser, semblable à il y a un an.
Activité de vente
L'année dernière, le volume de terrains sur le marché a augmenté de juillet aux mois d'hiver et jusqu'au printemps 2018.
« Il y a eu une période où les ventes de terrains ont ralenti au cours des mois de mai et juin 2017. Encore, L'année 2018 a vu l'activité de vente de terrains repartir à la hausse en juillet. Cela indique que nous pouvons avoir une chute active, ", dit Hansen.
Randy Dickhut, vice-président senior des opérations immobilières pour Farmers National Company, affirme que la hausse saisonnière des ventes à la ferme cet automne pourrait s'étendre jusqu'à l'après-récolte et l'hiver.
« Nous avons anticipé davantage ces ventes de fermes « financièrement encouragées », », dit Dickhut. Ce sont des producteurs qui liquident des actifs pour améliorer leur trésorerie ou leur bilan. Je pense que nous verrons une partie de cette activité à mesure que le stress dans l'économie agricole se poursuivra.
« Nos agents, licencié dans 28 états, visite avec les prêteurs, et on nous dit qu'il y aura des agriculteurs cette année qui prendront la décision de faire quelque chose de différent, sortir de l'agriculture, ou soulager une partie du stress des flux de trésorerie en vendant. Cela va de soi avec ce qui s'est passé ces quatre dernières années, économiquement, " il dit.
- Lire la suite: Un regard région par région sur le marché des terres agricoles 2018
Motivation du vendeur
À l'heure actuelle, ce qui semble motiver les ventes de terrains a beaucoup à voir avec la motivation des vendeurs.
« Il s'agit de ce que les vendeurs veulent faire avec le produit, ", dit Hansen. Avec les bois, ce sont des vendeurs qui ont des intérêts individuels différents. Le marché a augmenté pour ces pièces récréatives. Les vendeurs n'utilisent plus personnellement le terrain ou n'ont plus le désir d'aller ailleurs avec leur investissement.
Annonce vs. Enchère publique
Dans les années récentes, de plus en plus de propriétaires fonciers ont demandé à des agents immobiliers de vendre leur propriété par voie d'enchères publiques par rapport à la méthode d'inscription.
Hansen dit que la décision de vendre aux enchères dépend souvent des caractéristiques de la ferme.
« La terre agricole est-elle une pièce de qualité qui sera très recherchée ? Typiquement, la meilleure méthode de commercialisation de ce type de propriété est la vente aux enchères publique, ", dit Hansen.
Pourquoi? Parce que vous ne savez jamais quelle pourrait être la motivation de l'acheteur ou à quel point l'acheteur pourrait être prêt à enchérir.
Cependant, n'importe quelle pièce peut être vendue aux enchères, tant que les prix de réserve sont réalistes, dit Hansen.
Un prix de réserve est le montant que le propriétaire foncier peut refuser la vente de la propriété si l'enchère n'atteint pas au moins ce niveau.
D'un autre côté, si les propriétaires choisissent d'inscrire une propriété alors qu'elle n'est pas hautement cultivable, ils ont besoin d'un acheteur unique comme quelqu'un avec du bétail pour les zones de pâturage.
Il existe d'autres raisons pour lesquelles les propriétaires fonciers choisissent une annonce par rapport aux enchères publiques, dit Hansen.
« Certains vendeurs ne sont pas disposés à organiser une vente aux enchères publique. Ils ne veulent pas se concentrer sur leur famille et cette propriété. Plutôt, ils veulent une vente plus discrète, en appelant simplement des personnes du quartier ou en essayant de trouver un accord avec le locataire, ", dit Hansen.
- Lire la suite: Les valeurs des terres agricoles tiennent bon
Les acheteurs veulent un emplacement
À l'heure actuelle, la tendance des acheteurs de terres agricoles a beaucoup à voir avec l'emplacement de la parcelle.
« Surtout si l'acheteur est un agriculteur. Ce producteur veut des terres dans une zone spécifique qui est facile d'accès et a un sol de qualité moyenne à supérieure, " il dit.
Pendant ce temps, un investisseur qui n'est pas nécessairement préoccupé par l'emplacement se penche généralement vers le terrain de meilleure qualité, dit Hansen.
« Le raisonnement est que le terrain de meilleure qualité se vendra à un prix plus élevé ou conservera sa valeur si l'investisseur décide de vendre dans les cinq à 10 prochaines années, " il dit.
Il convient de noter qu'il existe une plus grande opportunité d'acheter un terrain de qualité inférieure et d'obtenir un meilleur taux de rendement sans avoir à payer le prix d'achat élevé, dit Hansen.
Les investisseurs extérieurs achètent toujours des terres agricoles de moindre qualité et les améliorent ensuite grâce à de meilleurs systèmes d'irrigation, meilleur drainage, construction de silos à grains, et niveler les champs.
Dickhut dit que les acheteurs de terres agricoles sont devenus prudents récemment en raison de la faiblesse de l'économie agricole.
« Ils (les producteurs-acheteurs) sont plus prudents, mais ils réalisent aussi que la terre est un investissement à long terme, », dit Dickhut.
« Parce que très peu de terres arrivent sur le marché libre au cours d'une année donnée (moins de 1 % de toutes les terres agricoles), lorsqu'une ferme est mise en vente et a du sens pour un agriculteur ou un éleveur, il peut s'agir d'une opportunité unique sur trois ou quatre générations, " il dit.
Ce que les vendeurs recherchent maintenant
Donc, que recherchent les vendeurs de terres agricoles en ce moment, à part le plus offrant ?
Le produit net d'une vente de terres agricoles doit atteindre les objectifs du vendeur pour cet argent, dit Hansen.
« Liquider un domaine, gérer des fiducies avec plusieurs membres de la famille impliqués, et d'autres facteurs extérieurs peuvent forcer une vente. Pour la majorité de nos vendeurs, c'est la motivation pour déplacer la terre, ", dit Hansen. "Accordé, il y a des agriculteurs qui prennent leur retraite et vendent, mais ce n'est pas la concentration des vendeurs en ce moment.
Les rendements fonciers annuels diminuent
Du point de vue de l'investissement, les terres agricoles ont été un bon choix d'investissement à long terme pour les portefeuilles des investisseurs. Cela peut changer, selon les agents agricoles.
« Le marché foncier est devenu extrêmement concurrentiel, et il est devenu déconnecté des rendements et des prix des matières premières comparés à la valeur actuelle des terres, ", dit Hansen.
Les valeurs foncières sont restées fortes et stables, même depuis 2013 (pic des prix du foncier), baisse de seulement 20 à 25 % des coûts fonciers. Cela se compare à la chute des prix des matières premières de 50 % au cours de la même période.
« En raison de ces deux dynamiques, nous constatons une baisse du taux de rendement des investissements fonciers. Nous avions l'habitude de voir des taux de plafond annuels (en comparant le revenu actuel au prix) compris entre 4% et 6% sur les terres agricoles, par rapport aux taux plafonds actuels de 2,5 % à 3 % sur les meilleurs terrains, ", dit Hansen.
Gardez à l'esprit, c'est juste le cycle actuel dans lequel se trouvent les valeurs des terres agricoles, et il ne prend pas en compte les taux d'appréciation. Le retour sur investissement à long terme des terres agricoles reste positif.
Tendances à surveiller
Les terrains de qualité restent stables en prix et augmentent même à certains endroits, une tendance des terres agricoles à surveiller, dit Hansen.
« Les terres de qualité moyenne restent stables ou se ramollissent. Les terres de moindre qualité se ramollissent et se déprécient de plus en plus en raison des tarifs commerciaux et de la chute des prix des matières premières, ", dit Hansen.
L'autre tendance clé des terres agricoles concerne la capacité des agriculteurs à acheter des terres.
Statistiquement, les agriculteurs achètent 70 à 80 % des fermes mises en vente.
Tarifs commerciaux mondiaux résolus, accords commerciaux négociés, l'évolution des prix des matières premières, et les attitudes des agriculteurs pourraient aider les valeurs des terres agricoles.
Comme toujours dans le domaine de l'immobilier, le vieil adage de l'emplacement, emplacement, l'emplacement concerne les ventes à la ferme, trop.
« Si vous vendez dans une région qui a des acheteurs actifs et une économie régionale forte, ce morceau de terrain apportera un prix élevé. Si votre terrain de haute qualité à vendre se trouve dans un mauvais emplacement ou dans une zone qui n'est pas aussi active dans les enchères, une pièce de bonne qualité pourrait se vendre en dessous du marché, " il dit.
D'autres tendances soutenant le marché immobilier des terres agricoles comprennent les pénuries d'eau dans le monde, la financiarisation de l'agriculture (l'intérêt accru pour la production agricole américaine), et l'essor de la technologie.
« L'essor de la technologie – qu'il s'agisse de la sélection de semences améliorant le potentiel de rendement des cultures ou de l'efficacité des machines et des capacités des planteurs – rend chaque acre plus productif, », dit Dickhut.
"Par conséquent, quand la terre est plus productive, il a le potentiel de produire plus de valeur. Donc, long terme, ces tendances soutiennent des valeurs foncières plus élevées. Une productivité plus élevée est capitalisée dans la valeur des terres, », dit Dickhut.
Écrit par Gene Johnston et Mike McGinnis
