Peoples Company suit toutes les ventes de terres de 35 acres ou plus dans l'Iowa sur une base hebdomadaire. Nos données révèlent des tendances intéressantes. L'Iowa utilise la cote de productivité des sols CSR2 en 100 points pour mesurer la productivité d'une ferme. Les fermes avec un CSR2 plus élevé sont généralement de meilleure qualité et productivité. Le secteur immobilier utilise le prix par CSR2 pour évaluer la force du marché des terres agricoles et comparer les résultats des ventes de terres. Bien que ce ne soit pas parfait, cette méthode donne une idée globale de l'évolution des valeurs.
En 2017, il y a eu 790 lots commercialisés aux enchères publiques, avec 738 ventes. Cela représente plus de 86, 000 acres d'une valeur totale de 562 millions de dollars. Le prix moyen par point CSR2 de toutes les ventes dans notre base de données d'enchères était de 120 $, le marché foncier se renforçant tout au long de l'année. Par exemple, une ferme qui se vend 8 $, 000 l'acre avec un 80 CSR2 se traduirait par 100 $ par point CSR2.
est-ce vraiment un marché de vendeurs ?
Ces données montrent que les prix des terrains se sont avérés étonnamment résistants et n'ont pas suivi les taux de location à la baisse comme beaucoup de gens l'avaient prévu. La question est de savoir si les résultats des enchères reflètent la force globale du marché des terres agricoles. Est-ce vraiment un marché de vendeurs ? Notre société peine à répliquer les résultats de ses enchères lors de la négociation de transactions hors marché ou lors de la négociation d'un prix sur une cotation traditionnelle. Il est difficile d'amener les acheteurs à intensifier ces négociations privées au même degré qu'ils l'ont fait dans le cadre d'une vente aux enchères. Cela pose la question :la méthode de vente aux enchères génère-t-elle un prix de vente plus élevé que les autres méthodes, ou pourrait-il y avoir quelque chose d'autre conduisant cela? Les propriétés mises aux enchères représentent peut-être des terrains de qualité supérieure qui n'ont pas été disponibles depuis plusieurs années. Les caractéristiques des fermes vendues aux enchères sont peut-être supérieures à celles du marché global.
Envisagez de juger de la force de l'industrie automobile par les ventes lors d'une vente de voitures Barrett Jackson où seules les meilleures voitures sont mises aux enchères. Cela reflète-t-il la force globale du marché automobile, ou la demande de voitures de collection rares et de haute qualité qui bénéficient d'un processus d'appel d'offres ?
Je dirais que la force du marché foncier est légitime et c'est, En réalité, un marché de vendeurs. Les agriculteurs et les investisseurs continuent d'être intéressés à posséder des terres agricoles. L'avenir des terres agricoles s'annonce prometteur. Encore, Je pense que les fondamentaux sous-jacents ne soutiennent pas nécessairement les prix que vous voyez aux enchères, où les agriculteurs représentent environ 80 % de tous les acheteurs.
Il y a 30 millions d'acres de terres cultivées dans l'Iowa, et la recherche suggère que 1% du marché des terres agricoles tourne chaque année. Si 1 % des 30 millions d'acres sont transformés, cela suggérerait 300, 000 acres changent de mains chaque année dans l'Iowa. En comparaison avec notre base de données d'enchères, nous suivons les résultats pour 86, 000 acres ou un peu moins de 30 % des acres qui se renouvellent chaque année dans l'Iowa.
Les résultats que vous lisez dans les enquêtes sur les terres agricoles reflètent les opinions des professionnels de l'entreprise. Ceux-ci sont, en grande partie, motivés par les résultats des enchères et la perception du marché par le professionnel. Encore, la majorité des transactions foncières qui se produisent ne sont pas aux enchères publiques et sont négociées en privé, soit par une cotation traditionnelle, soit par une transaction hors marché. Les résultats des ventes privées ne sont pas connus sans rechercher le prix de vente au palais de justice. La perception que le marché foncier est fort est motivée, en grande partie, par des enchères publiques. Après tout, les enchères représentent la forme la plus pure de découverte des prix.
Je dis constamment à mes clients que les enchères sont idéales pour les propriétés de haute qualité où plusieurs enchérisseurs se font concurrence pour posséder la propriété. Ces propriétés, comme une voiture rare, peut négocier à une prime par rapport à l'ensemble du marché.
Pour les propriétés qui n'ont pas ces attributs, trouver un acheteur pour augmenter au même prix par point CSR2 que nous suivons dans notre base de données d'enchères peut être un défi.
A propos de l'auteur
Steve Bruere est le président de Peoples Company, une maison de courtage foncière basée en Iowa avec une offre diversifiée de gestion foncière, évaluation foncière, et des services d'investissement foncier dans 20 États.
