Introduction à la façon d'acheter des terres agricoles au Maharashtra :Les terres agricoles sont des terres qui sont utilisées à des fins agricoles ou agricoles. Au Maharashtra, seul un agriculteur existant peut acheter des terres agricoles. L'agriculteur peut être n'importe où en Inde. Mais si vous vérifiez bien à l'avance tous les documents pertinents, vous pouvez éviter tous les problèmes qui surviennent habituellement dans les transactions foncières à l'avenir.

Au Maharashtra, seuls les agriculteurs peuvent acheter des terres agricoles. Si l'un des parents ou grands-parents d'une personne est agriculteur, alors cette personne a également le droit d'acheter. Si une personne possède des terres agricoles ailleurs en Inde, il peut toujours être considéré comme un agriculteur du Maharashtra. Selon le type de terrain ou le niveau d'approvisionnement en eau, la superficie maximale de ces terres est de 54 acres. Les Indiens non-résidents (NRI) ne peuvent pas acheter de terres agricoles, propriété horticole, ou des fermes. La superficie totale cultivable du Maharashtra est de 225 lakh hectares. Selon les estimations officielles, le niveau maximum de potentiel d'irrigation qui peut être atteint est de 85 lakh hectares. Le département a affirmé que 17 lakh hectares supplémentaires de terres agricoles étaient fournis par l'irrigation indirecte à partir de puits dans la zone de commandement.

Un guide sur la façon d'acheter des terres agricoles dans le Maharashtra, traiter, restrictions, documents requis, le coût des terres agricoles dans le Maharashtra, et schémas

Comment et pourquoi investir dans les terres agricoles peut être rentable ?

1. Faible niveau de risque et niveau élevé de sécurité du capital – L'investissement dans l'agriculture est soutenu par un actif solide qui ne risque pas de se déprécier. Aussi, les données passées montrent que l'agriculture a fait preuve de solides caractéristiques de protection du capital sur une longue période. Une agriculture bien organisée est une ressource entièrement renouvelable qui reste productive jusqu'à ce qu'elle soit vendue.

2. Les terres agricoles sont un moyen efficace de contrer l'inflation – Historiquement, les valeurs des terres agricoles ont généralement augmenté plus vite que l'inflation, faire des terres agricoles un moyen efficace de contrôler l'inflation et de protéger le capital en devient la source. Cela peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs préoccupés par les politiques gouvernementales en matière d'inflation.

3. Les terres agricoles sont un actif stable et générateur de revenus - Contrairement à d'autres options traditionnelles telles que les matières premières et les métaux précieux, l'agriculture fournit également un revenu régulier à l'investisseur, ce qui lui permet de faire des dépôts en espèces et les taux d'intérêt bas constituent une alternative utile aux revenus «sans risque» perdus sur les obligations. Bien que le secteur immobilier ne soit pas nécessairement le plus lucratif, les revenus sont générés sur des actifs qui sont peu susceptibles de se déprécier.

4. L'investissement dans les terres agricoles entraîne des fluctuations de faible revenu – En ce qui concerne les prix des produits agricoles, les tendances de croissance à long terme sont captées en cas d'augmentation du capital patrimonial. Cependant, les loyers fixes ont pour effet de réduire l'instabilité récurrente à court terme car les risques de tarification sont supportés par les fermiers plutôt que par les propriétaires fonciers.

5. Les investissements dans les terres agricoles offrent des rendements totaux plus élevés – Les investissements dans les terres agricoles offrent à la fois des rendements d'exploitation et du capital sous la forme d'une combinaison de revenus locatifs et d'ajout de valeur aux actifs.

Les citoyens indiens de NRI peuvent-ils acheter des terres agricoles en Inde ?

Les NRI ne peuvent acheter des propriétés commerciales et résidentielles qu'en Inde. Il est également soumis à des règles spécifiques et est soumis à l'impôt sur l'achat de biens immobiliers en Inde par les NRI. En Inde, Les NRI ne sont pas autorisés à acheter des terres agricoles, fermes, fermes, ou des vergers.

Points à retenir lors de l'achat de terres agricoles dans le Maharashtra

La liste des documents communs qui doivent être vérifiés avant d'acheter des terres agricoles au Maharashtra peut être donnée ci-dessous.

• 7/12 Extrait - Cela inclut certains détails comme le numéro d'enquête, taille du terrain, noms complets des propriétaires, cultures cultivées sur terre, numéro hissa, numéro de porte, s'il y a un prêt foncier, etc. Il peut être téléchargé à partir du site Web mahabhulekh.maharashtra.gov.in ou obtenu auprès du bureau local de Talathi. Lors du téléchargement, vous aurez besoin du nom du district, taluka, nom du village, et le numéro Gat / Sr ou le nom du propriétaire.
• Extraits 6/12 – Les extraits 6/12 contiennent des entrées de mutation pour différents types de droits qui ont été transférés aux héritiers légaux ou aux acheteurs de terres. Il montre les détails de la façon dont la terre a été transférée et quels autres droits ou conditions ont été ajoutés ou modifiés. Les autres noms de l'extrait 6/12 sont Fer Far, Extrait de mutation, Hakka Patra, et D Patrak.
• 8-Un extrait – Cet extrait se présente sous la forme d'un livre qui reprend le détail de l'impôt foncier payé sur les terres, types de cultures, noms des propriétaires, etc. Bien que, il doit être lu avec des extraits 6/12 et 7/12.
• Analyse du sol - Si le but de l'achat de terres est de faire pousser des cultures, alors l'analyse du sol est très importante. Il précise quelles cultures doivent être cultivées sur le terrain. Les analyses de sol peuvent être effectuées par le gouvernement ainsi que par des institutions privées.
• Réservations ou acquisitions - Les réservations ou les acquisitions doivent être vérifiées si une partie du terrain a été acquise par Panchayat, Irrigation, Gouvernement de l'état, ou toute autre autorité.
• Limite des terres agricoles – Les catégories doivent certifier les terres. Si nécessaire, un certificat d'opposition doit être obtenu auprès du percepteur. (Pour les non-agriculteurs, demander conseil à des avocats locaux). La taille des terres est basée sur la loi sur la vente de terres du Maharashtra.
• Reçus d'impôt sur les revenus fonciers - Le Tehsildar ou l'agent du bureau Tehsil délivre un reçu pour l'impôt payé sur les revenus fonciers.
• Carte du village et plan d'ensemble – Cette carte est nécessaire pour identifier l'emplacement des terres dans le village. Il s'agit de calculer l'emplacement réel et l'emplacement sur le document.
• Routes d'accès - Il doit y avoir une certification par le bureau des revenus. En outre, il doit y avoir un enregistrement de la route d'accès dans le registre-26 du bureau du Panchayat.
• Titres de propriété originaux - Ils doivent être soigneusement examinés par un conseiller juridique pour s'assurer que le terrain est exempt de tout litige et que le titre est clair.
• Avis public - Un avis d'achat de terrain doit être publié dans au moins deux journaux locaux pour vérifier le titre du terrain avec les conseils de votre conseiller juridique.
• Charges – Emprunts bancaires, hypothèques entre particuliers, passif de l'État, ou de tels frais doivent être soigneusement vérifiés avant la date limite de vente.
• Contentieux – Tout contentieux, si seulement, doit être soigneusement étudiée avant de vendre le terrain.
• Terres des cultivateurs - Ce type de terre tel qu'énuméré sous Total Holding u / s 32-G n'est pas autorisé à être vendu au Collector ou au Revenue Tribunal. Par conséquent, les terres de tous les agriculteurs devraient être strictement évitées.
• Terres Aadivasi - Les terres Aadivasi ne doivent pas être achetées à n'importe quel prix.
• Terre Inami – De nombreuses conditions sont attachées à ce type de terre. Il est conseillé de ne pas s'impliquer dans de telles terres.
• Démarcation, Limites, et Arpentages – Les inspecteurs du DILR et du cercle sont autorisés à arpenter le terrain.
• Litiges relatifs aux limites – Ces types de litiges doivent être réglés bien avant le début effectif de l'acte de vente.
• Réclamations d'étrangers - Tout boja, isar, procuration, ou toute réclamation doit être réglée avant l'acte de vente.
• Conflits familiaux – Ils doivent être bien connus et résolus avant la date limite de vente. Toutes les disputes familiales, copropriétaires, et inscriptions de succession, etc., doivent être résolus en premier.
• Seul un agriculteur peut obtenir des terres agricoles. Un non-agriculteur peut acheter des terres agricoles avec l'accord préalable du collecteur de district.
• Contrat de vente – Tous ces termes et conditions doivent être rédigés et exécutés par votre conseiller juridique.
• Acte de cession - C'est, après tout, l'exécution et le paiement du droit de timbre.
• Enregistrement de l'acte - Le transport doit être officiellement enregistré auprès du registraire du bureau du sous-registraire avec tous les droits de timbre payés pour l'effet juridique.
• Les noms des nouveaux propriétaires devraient conclure 7/12 dans les six mois suivant l'enregistrement.

Conseils juridiques pour l'achat de terres agricoles

Pour rendre cette tâche difficile plus facile à gérer pour vous, nous avons répertorié quelques points juridiques essentiels à prendre en compte lors de l'achat de terres agricoles en Inde.

Vérifiez le titre de propriété des terres agricoles pour vérifier la propriété – Le titre de propriété du terrain confirme le nom du vendeur et vérifie si le vendeur a le droit de vendre le bien. Supposons qu'il y ait plus d'un propriétaire de terres agricoles existantes dans le titre de propriété actuel et le titre de propriété précédent. Dans ce cas, il est recommandé que les documents soient vérifiés par un avocat avant de s'inscrire pour s'assurer que le propriétaire n'a pas donné accès à d'autres à travers le terrain.

Vérifier les documents et signer le compromis de vente du terrain - Après tout, les documents ont été vérifiés, les vendeurs et les acheteurs doivent préparer et signer un document écrit indiquant le montant de l'acompte, le solde à payer, et la durée réelle de la vente. Tous doivent être supervisés par un avocat et signés par deux témoins. C'est une partie importante de l'achat de terres agricoles. Par conséquent, il faut être très prudent et lire attentivement les termes et conditions avant de signer l'accord.

Découvrez le droit de timbre sur le terrain – Le droit de timbre est un autre aspect important de l'achat d'un bien immobilier. Le droit de timbre n'est rien, mais la taxe foncière imposée par le gouvernement, et les droits de timbre imposés sur les terres par le gouvernement varient d'un État à l'autre. Le droit de timbre est un document juridique qui peut être utilisé en justice.

Documents requis pour l'enregistrement foncier – L'enregistrement foncier est un document attestant le transfert de propriété au nom d'un nouvel acquéreur et doit être signé par les deux parties au bureau de l'officier de l'état civil. Selon la loi indienne sur l'enregistrement, 1908, un acte doit être enregistré au bureau du sous-registraire, et des documents tels que les reçus de taxe d'habitation, actes passés, et l'acte original sont requis avec deux témoins au moment de l'enregistrement foncier.

Acte de vente/transfert du terrain – Cet acte est un document qui transfère la propriété du vendeur à l'acheteur. Ces documents contiennent tous les détails requis, comme l'emplacement, la mesure, et les détails des limites.

Récupérer l'attestation de mesurage et de charge foncière – Ce document garantit à l'acheteur que le terrain agricole est exempt de tout tracas juridique ou réclamation. Tout le monde peut obtenir un certificat de fonction auprès du bureau du sous-registraire.

Assurez-vous que les reçus et les factures d'impôt foncier ne sont pas en attente – Avant de vous lancer dans l’achat d’une propriété, l'acheteur doit s'assurer qu'il n'y a pas de factures ou d'avis fonciers en souffrance. Ils doivent s'assurer que l'eau, électricité, ou d'autres factures sont propres et à jour.

Modification du titre de propriété des terres agricoles – Après avoir effectué toutes les démarches légales et les aspects importants de l’achat de terres agricoles, le nom du nouveau propriétaire du terrain est inscrit dans les registres du bureau du village.

Que faut-il vérifier avant d'acheter un terrain agricole ?

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Par voie terrestre, nous entendons une surface qui n'est pas recouverte d'eau. Nous utilisons ce terrain sec à de nombreuses fins. D'un côté, nous cultivons des aliments pour un usage quotidien, comme les fruits, les légume, cultures, et herbes.

En outre, nous voyons des millions d'acres de forêts et de prairies. Pour le rattraper, nous pouvons dire que nous utilisons la terre pour des projets agricoles. De la même manière, chaque fois que vous envisagez d'acheter un terrain, il faut se concentrer sur quelques éléments essentiels pour éviter toute déception dans les années à venir. Par exemple, si vous envisagez d'acheter des terres agricoles, vous devez connaître les équipements d'irrigation dans la région. Plus loin, nous vous recommandons d'engager un inspecteur des terres pour vérifier la qualité du sol. Le professionnel vous informera de la qualité du terrain à vendre et du prix futur. D'autre part, si vous avez l'intention d'acheter un terrain résidentiel ou commercial, vous devez vérifier son protocole de zonage.

Le c la plupart des terres agricoles dans le Maharashtra

Plusieurs facteurs naturels peuvent affecter le coût des terres agricoles. Le coût du changement des terres agricoles est basé sur plusieurs facteurs comme la topographie, conditions agro-climatiques, la santé du sol de la terre, installations d'irrigation existantes ou type d'infrastructure d'irrigation, gamme de précipitations annuelles moyennes, les infrastructures comme la route et le marché, environnement social environnant, échantillonnage des cultures, suivi de la rotation des cultures, et le couvert forestier environnant, etc., peut être affecté. Le coût des terres agricoles dans le Maharashtra est d'environ 20 lakhs pour 1 crore.

Petites choses à garder à l'esprit lors de l'achat de terres agricoles

• Pour l'achat de terres agricoles, assurez-vous que vous n'achetez pas de terres contestées
• Différents États de notre pays ont des lois différentes pour l'achat de terres agricoles. En Télangana, tout le monde peut acheter un terrain, mais dans le Maharashtra et le Karnataka, seuls les agriculteurs enregistrés sont autorisés. Donc, assurez-vous de connaître les normes de cet état. Le non-respect de ces règles peut se retourner contre vous
• Le terrain doit être un titre négociable. Vous n'achetez pas de terres agricoles à des fins résidentielles.
• Si vous souhaitez utiliser une propriété agricole comme résidence, le processus de conversion sera plus important. Tous les autres États ont des directives qui doivent être suivies en fonction de l'acheteur.
• Une ferme doit être complétée puis soumise aux autorités compétentes pour un certificat de conversion. S'assurer, vous devrez indiquer la raison du changement et soumettre les documents requis avec le formulaire. Rappelez-vous que, obtenir une lettre d'AC du canton pour éviter tout problème juridique à l'avenir.
• Si vous achetez une propriété agricole, l'utiliser uniquement à des fins agricoles. Le processus de changement peut être semé d'embûches. Vérifiez le dossier du terrain que vous achetez et identifiez si le vendeur est vérifié et digne de confiance. Cela ne fait que réduire les risques indésirables.

Conseils pour trouver le terrain agricole idéal à vendre

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Renseignez-vous sur l'utilisation antérieure du terrain – L’usage antérieur du terrain peut affecter si vous souhaitez acheter une propriété. De nombreux nutriments peuvent ne pas être laissés pour vos cultures sur des terres qui n'ont pas été utilisées depuis des décennies. Une zone qui était utilisée à des fins industrielles, cependant, peut cacher des produits chimiques toxiques dans la saleté et l'eau. Faites des recherches sur l'utilisation précédente de la terre pour éviter les menaces et concentrez-vous soigneusement sur la recherche d'un champ avec un sol sain.

Testez l'acidité et les nutriments du sol - Avant d'acheter une ferme agricole, il est important de Sachez que le sol a les bons nutriments et l'acidité pour faire pousser la culture de votre choix.

Observer le drainage des sols des terres agricoles – La plupart des cultures préfèrent un sol qui se draine rapidement après la pluie. Un sol bien drainé aide à protéger les plantes contre des maladies telles que la pourriture des tiges, pourriture des racines, fléau, et la moisissure. L'eau stagnante fait également place à la reproduction d'insectes gênants, y compris les moustiques, pucerons, et les coléoptères qui mangent les feuilles. Vous pouvez améliorer le drainage de la ferme en ajoutant de la perlite, sable, engrais, paillis, ou de la vermiculite au sol. Si vous voulez vous lancer dans l'agriculture tout de suite, acheter une ferme à vendre qui est déjà épuisée.

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UNE analyser la topologie des terres agricoles – La topologie joue un rôle important dans le succès de la ferme. La plupart des agriculteurs évitent les pentes abruptes car l'eau peut emporter les nutriments essentiels. Si vous souhaitez acheter un terrain à vendre dans une zone aride, la topologie n'a probablement pas beaucoup d'importance. Par exemple, de nombreuses personnes cultivent avec succès le raisin sur les collines de l'Arizona.

Assurez-vous simplement que la topographie de la ferme correspond aux besoins de vos cultures.

Découvrez si l'infrastructure existante répond à vos besoins – Les terres agricoles contiennent plus qu'un sol sain. Vous avez besoin d'une infrastructure agricole pour vous aider à cultiver et à vendre vos récoltes. Vous pouvez diviser les types d'infrastructure les plus importants en quatre types;

• Routes
• Immeubles
• Irrigation
• Électricité

Les routes terrestres agricoles doivent accueillir de grosses machines comme des tracteurs, patin à roulettes, et cultivateurs, et aussi des camions.

Les bâtiments doivent fournir un endroit sûr pour stocker vos marchandises et vos récoltes. Pensez au-delà d'avoir un bon entrepôt qui protège le foin de la pluie. Vous devrez peut-être même trouver des bâtiments comme des silos à grains, installations d'emballage, et des hangars réfrigérés qui continuent à produire du frais.

Trouver la distance entre les distributeurs, détaillants, et marchés – Réfléchissez à la facilité avec laquelle vous pouvez atteindre les distributeurs, détaillants, et les marchés qui achètent vos récoltes. Chaque heure que vous passez sur la route est loin de vos champs. Trouvez des terres agricoles qui vous maintiennent à une distance raisonnable des distributeurs et des détaillants, car vous souhaitez construire une chaîne d'approvisionnement efficace. Un emplacement central qui vous donne un accès facile à de nombreuses villes et villages de la région peut aider à transformer votre ferme en une entreprise prospère.

L'aspect juridique de la propriété des terres agricoles

Vérifiez que le titre de la terre agricole est la conformité de base qui doit être complétée avant l'achat. Il est important de s'assurer qu'il n'y a pas de litige sur le titre et la superficie du terrain. La confirmation du titre foncier agricole doit être d'au moins 40 ans avant la date d'achat. Le suivi de la propriété doit toujours commencer par un examen du document initialement enregistré. Ceci est important tant que vous ne voulez pas acheter des terres apparemment fertiles qui font l'objet d'un litige.

Voici quelques-uns des documents importants impliqués dans le processus ;

Chèque gage attestation – Avant d'acheter une parcelle, il est important de vérifier que le terrain est libre de droits légaux. Ce document permet de comprendre la charge de la propriété pour un temps précis.

Reçus et factures d'impôt foncier – Il est recommandé de demander au vendeur les précédents reçus de taxe foncière ainsi que les autres factures liées à la parcelle. Cela vous évitera de futurs problèmes fiscaux.

RTC (enregistrement de Droits, Location, et culture) – Le RTC est un document annuel qui est très important pour vérifier le titre. Indique la propriété, Occupation, location, le type de sol, nombre d'arbres sur le terrain, et d'autres détails. Il est conseillé d'obtenir ledit document au moins 40 ans à compter de la date d'achat car il reflète le flux de propriété annuel.

Certains des autres documents importants impliqués dans ce processus sont l'indice foncier, extrait de mutation, histoire de l'arbre généalogique, Livre de Patta, et certificat Khata.

Programme d'achat de terres agricoles

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Objectifs – Aide financière à l'achat, développement, et la culture des terres agricoles et des jachères pour les agriculteurs.

Admissibilité

• Basé sur différentes zones agro-climatiques à travers le pays, les petits agriculteurs et les agriculteurs marginaux sont éligibles, c'est-à-dire qui possédera un maximum de terres non irriguées ou irriguées tel que déterminé par NABARD.
• Distributeur / Fermier locataire.

Marge - Aucune marge n'est prévue pour les prêts jusqu'à Rs. 50, 000. En cas de prêts d'un montant supérieur, un minimum de 10 % de marge sera stipulé.

Période de remboursement – Délai de paiement en versements semestriels/annuels de 7 à 12 ans, dont une période de suspension maximale de 24 mois.

S sécurité – Hypothèque d'un terrain acheté avec un prêt bancaire garanti.