Dans le livre de 2014, La mort de l'argent, L'auteur James Rickards écrit qu'il y a cinq actifs dans lesquels les gens investissent au fil du temps pour préserver leur richesse. Par ordre d'importance, ils comprennent l'or, les terres non bâties (y compris les terres agricoles), beaux-arts, fonds spéculatifs, et en espèces.
Par le compte de Rickards, les terres agricoles sont un bon pari dans l'économie tumultueuse d'aujourd'hui, dit Marc Dozour, ancien économiste en chef du Real Estate Center de Texas A&M.
La combinaison de COVID-19 et de pétrole brut bon marché forme un cygne noir, une activité économique cataclysmique qui ne pouvait être prédite. L'impact de COVID-19 sur l'économie américaine conduira presque certainement à une récession économique, mettant fin à une période de croissance économique sans précédent, dit Dozour, qui a rejoint Steve Bruere, propriétaire de People’s Company, une agence immobilière agricole, lors d'une téléconférence le 24 mars sur la valeur des terres agricoles à la suite de COVID-19. Les plus de 600 personnes qui ont participé à l'appel ont appris que les terres agricoles restent relativement stables - malgré la chute libre d'autres véhicules d'investissement, dont la Bourse de New York, qui a perdu 30% de sa valeur au cours des 45 derniers jours.
« Le marché des terres agricoles a chuté de 2% à 3% ces dernières semaines, pourtant une vente que nous avons eue vendredi dernier a répondu aux attentes, " dit Bruère, dont Clive, Une entreprise basée dans l'Iowa parraine l'exposition annuelle Land Expo chaque année en janvier.
"Il y a de l'argent là-bas, et vous devez trouver un moyen de le faire bouger, », poursuit Bruère. « Le moment d'acheter une ferme, c'est quand elle est à vendre. Et nous faisons de notre mieux pour aller de l'avant.
« Le moment d'acheter une ferme, c'est quand elle est à vendre. Et nous faisons de notre mieux pour aller de l'avant.
Bruere dit que son personnel croyait qu'à mesure que le marché boursier commençait à s'effondrer, les investisseurs soient désireux d'investir dans les terres agricoles comme un investissement relativement sûr qui offre un taux de capitalisation relativement modeste de 3 % à 4 % chaque année.
« Notre intuition était que les gens iraient sur les terres agricoles comme valeur refuge [investissement], " il ajoute. «Mais certaines des personnes que nous avons vues comme acheteurs de terres agricoles il y a trois ou quatre semaines ont mis les freins. Ils recherchent des rendements plus élevés ailleurs.
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Certains investisseurs pensent qu'un marché boursier en chute libre est une opportunité d'investissement, avec des gains potentiels importants à l'avenir.
Le taux de capitalisation – souvent appelé taux de capitalisation – est le rapport entre le résultat opérationnel net (NOI) et la valeur des actifs immobiliers. Disons qu'un quart de section de terrain a été vendu pour 1,6 million de dollars, ou 10 $, 000 par acre. S'il a un NOI de 300 $ l'acre, ou 48 $, 000, le taux plafond est de 3 %.
C'est du solide, mais pas aussi attrayant que les opportunités d'investissement plus risquées.
Dozour pense que le taux plafond sur les terres agricoles continuera de baisser, tandis que le taux plafond sur les autres investissements immobiliers – appartements et hôtels, par exemple - augmentera. C'est parce que le rapport risque/rendement est plus élevé pour ces véhicules d'investissement.
Solide et stable
Bruere se souvient lorsque les prix des matières premières ont culminé en 2008 et que les prix des terres agricoles ont grimpé en flèche. Alors que la valeur des terres agricoles a baissé depuis, ils sont restés résistants par rapport aux céréales - même pendant les tarifs commerciaux, COVID-19 [FEMININE, et la baisse des prix des matières premières.
Cette résilience séduit certains investisseurs, dit Dozour.
« Quand j'évalue le risque d'un actif, J'ai besoin d'avoir une certaine confiance sur le potentiel de revenu. Si je suis un tout nouvel investisseur, Peu m'importe quel était le revenu dans des jours plus heureux. Je veux savoir ce qui se passe maintenant, " il dit.
Attention au bon marché
Finalement, un mot d'avertissement concernant le transfert d'actifs des terres agricoles pour quelque chose de plus risqué. « Vendre un terrain pour acheter des actions ? 1929 me vient à l'esprit, », dit Dozour. « C'est peut-être une bonne idée, mais ce n'est pas parce que quelque chose est en vente qu'il est bon marché. Les gens me disent que les actions ne peuvent pas atteindre zéro. Mais ils le peuvent. Cela ne signifie pas que la valeur de l'entreprise est nulle ; cela signifie que la valeur de l'entreprise est inférieure à la dette totale.
