Alors que l'automne commence et que l'agitation des ventes aux enchères de terres agricoles s'empare du Midwest, le marché des terres agricoles semble avoir évolué vers un avantage pour les vendeurs. L'année 2020 présente de nombreuses similitudes avec la combinaison de facteurs économiques observée en 2012 après avoir connu plusieurs années de baisse des prix des matières premières. Prix élevés des céréales, participation accrue des agriculteurs aux achats de terres, et la suppression des taux d'intérêt ont contribué collectivement à la vigueur de la valeur des terres qui a culminé en 2013-2014.
Bien que les prix des matières premières ne se comparent pas actuellement aux valeurs élevées enregistrées de 2011 à 2013, l'abondance de capitaux « bon marché » à la recherche d'un rendement stable est sans précédent. Simplement déclaré, un rendement en espèces de 3 % généré par la possession de terres agricoles n'a jamais été aussi attrayant financièrement. Dans le marché actuel, le surplus d'argent intéressé dépasse les terres disponibles à la vente, créant de nombreux scénarios économiques intéressants.
Le marché des terres agricoles a, et devrait rester, inébranlable tout au long de la baisse des prix des matières premières, principalement en raison des attentes de rendement étouffées, autrement appelées taux de capitalisation ou compression du taux de capitalisation. Le tableau 1 illustre la relation inverse entre les taux de capitalisation et les valeurs des propriétés.
Les hypothèses suivantes ont été utilisées dans la création de ce modèle :(1) un tiers du revenu brut de l'exploitation est payé sous forme de loyer au propriétaire foncier, et (2) un rendement agricole moyen de l'Iowa de 198 boisseaux de maïs par acre. Pour utiliser la matrice, il suffit de sélectionner une attente de rendement et un prix cible du maïs pour déterminer la valeur que l'on est prêt à payer pour une ferme.
Bien que la matrice ne soit pas exhaustive, il démontre le lien entre les prix des matières premières et les attentes de rendement. Lorsque vous utilisez la matrice pour calculer la valeur des terres pour 6 $ de maïs avec un taux de capitalisation de 4 %, le modèle implique une valeur de 9 $, 899 par acre, et curieusement, la matrice indique également un prix de 9 $, 899 par acre pour 3 $ de maïs à un taux plafond de 2 %.
C'est là que réside la solution au casse-tête des prix des terres agricoles qui semble être noté dans la presse populaire ces jours-ci.
Le tableau 2 illustre l'interaction de l'évolution des revenus locatifs et des ajustements de taux plafond. Comme l'indique le tableau, une réduction de loyer de 50 $ l'acre couplée à une diminution de 50 points de base des attentes de rendement établit une valeur agricole qui n'est qu'à 3 % du prix de pointe. Les deux exemples précédents ont illustré la compensation que la compression des taux plafonds a créée en ce qui concerne les baisses des taux de location et la suppression des prix des produits de base.
En plus des attentes de rendement réduites, le marché foncier se rend également compte de l'immense pouvoir de l'argent à prix réduit. L'impact du financement de l'achat de terres agricoles il y a tout juste un an à 5,5 % d'intérêt contre 3,55 % aujourd'hui est présenté dans le tableau 3 ci-dessous. Tout en maintenant le paiement et l'amortissement constants, la baisse du taux d'intérêt de 200 points de base permet à un acheteur de payer 1 $ supplémentaire, 380 par acre pour la même ferme d'une année à l'autre.
L'augmentation de la participation des agriculteurs au marché foncier a peut-être plus d'impact que les taux d'intérêt et les prix des matières premières. Les agriculteurs ont tendance à prendre des décisions d'achat sur le long terme, et sont donc plus agressifs que les purs investisseurs financiers.
Lorsqu'on prévoyait que les liquidités agricoles déjà en baisse devraient descendre à 0,08 sur un ratio fonds de roulement/revenu brut, selon USDA ERS Whole Farm Sector Ratios, les agriculteurs ont commencé à devenir timides et ont été moins déterminants dans la découverte des prix des terres. Un ratio fonds de roulement/revenu brut de 0,08 signifie que pour chaque dollar, 000, 000 générés en revenus agricoles seulement 80 $, 000 est disponible dans les liquidités agricoles actuelles, ce qui entrave la capacité de poursuivre les opérations agricoles.
En moyenne, les agriculteurs sont généralement responsables d'environ 70 % de tous les achats de terres agricoles dans l'Iowa, illustrés à la figure 1. Une tendance à la baisse plus marquée du fonds de roulement et, par conséquent, de la participation des agriculteurs au marché affectera négativement la valeur des terres. Cependant, les récentes remontées des prix des matières premières couplées aux programmes d'aide fédéraux semblent susciter l'optimisme pour les exploitations agricoles rentables à l'avenir.
Ces facteurs économiques ont convergé pour former une autre tempête parfaite pour l'appréciation de la valeur des terres ; la différence réside dans la compression actuelle du taux de capitalisation. Des attentes de taux de capitalisation réduits combinées à des loyers gonflés créent un scénario qui se traduit par des prix des terrains approchant les valeurs maximales observées en 2013-2014.
Le sort du marché des terres agricoles dépend de la confiance des agriculteurs dans les marchés des matières premières et des paiements d'aide fédérale. Malgré les résultats des études de marché de l'automne, une force significative est attendue pour les valeurs des terres agricoles jusqu'à la fin de 2020, ce qui devrait se refléter dans les résultats favorables de l'enquête printanière.
