Vous pourriez examiner une centaine de baux de terres agricoles dans tout le pays et probablement ne pas en trouver deux identiques. Certaines personnes ont reçu des échantillons des bureaux de vulgarisation. D'autres ont extrait des échantillons de sources Internet ou ont peut-être demandé à des avocats de rédiger leurs baux. Certains baux sont fouettés au dos d'une enveloppe, et certains sont même verbaux (ce qui est risqué de nos jours). Peu importe d'où ils viennent, il y a des éléments de base qui devraient être dans chaque bail de terres agricoles.
Tout d'abord, vous commencez par les noms légaux propres du bailleur (propriétaire) et du locataire (agriculteur/locataire). Souvent, un ou plusieurs d'entre eux seront une LLC ou une société, donc lister les entités juridiques réelles, plutôt que d'énumérer accidentellement les personnes qui possèdent les entités, en tant que parties au bail. Tu pourrais penser, « Qu'importe s'il y a quelques erreurs techniques dans le bail ? » Bien, Je peux vous assurer que lorsqu'il y a un problème juridique réel, les avocats commencent à s'attaquer à ces petites erreurs techniques dans le but de vous forcer à payer les réclamations.
Détails clés d'un bail
Une description de ce qui est exactement loué sera normalement le prochain composant répertorié. Parfois, vous verrez « un champ sur la route de comté N » car il n'y a pas d'adresse. Cependant, Je vous recommande de décrire le terrain suffisamment bien pour qu'il n'y ait aucun doute sur ce qui est loué. Par exemple, 80 acres au coin nord-ouest du chemin de comté N et de la route 36, Numéro de colis #1-02-003-0004, Ferme USDA #1234. Vous pouvez toujours courir avec la description légale réelle, mais c'est parfois une page longue et parfois difficile à interpréter.
Les dates de début et de fin de la durée du bail doivent être indiquées, et vous devez préciser s'il se renouvelle automatiquement ou non. S'il se renouvelle annuellement, normalement, une partie sera tenue de donner à l'autre partie un préavis d'au moins 30 ou 60 jours si elle ne souhaite PAS renouveler. Il existe peut-être des lois d'État dans votre État quant au moment où les avis de non-renouvellement doivent être donnés à un agriculteur, alors n'enfreignez pas les lois de l'État avec la langue de votre bail.
Le loyer est évidemment un élément important du bail. Est-ce un loyer en espèces par acre, en espèces avec un bonus, une partie du grain, ou une autre formule ? Les mérites de ces différents scénarios ont été discutés en profondeur dans de nombreux autres articles, Je n'entrerai donc pas dans le meilleur scénario de compensation de location. Assurez-vous simplement que la rémunération est clairement définie.
Le détail de suivi du montant du loyer est, « Quand sera-t-il payé ? » Le loyer en espèces pourrait être dû avant que les récoltes ne rentrent, après leur sortie, moitié avant et moitié après, ou à toute autre date convenue d'un commun accord. Les parts de récolte seront livrées chaque fois que Mère Nature permettra la récolte, et vous voudrez peut-être mentionner que certaines années, il peut n'y avoir aucune récolte du tout. Il peut aussi être utile de préciser dans le bail où le grain va être livré. Une autre chose à préciser est de savoir qui reçoit les paiements du gouvernement et dans quels pourcentages. Aussi, qu'adviendra-t-il des futurs paiements du CRP si le propriétaire décide de retirer le champ de la production ?
Les devoirs de l'opérateur sont une section qui est à peu près là pour la protection du propriétaire. Il énoncera l'évidence, que l'agriculteur va semer et récolter les récoltes en temps opportun. L'agriculteur ne permettra pas l'utilisation publique de la terre, construire des structures non autorisées, ou déverser des déchets dangereux sur la ferme. L'agriculteur se conformera aux lois fédérales et étatiques sur l'application d'engrais et de pesticides. Certains baux indiquent que les niveaux d'engrais seront au moins les mêmes à la fin de la durée du bail qu'ils l'étaient au début.
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Qui paie quoi ?
En parlant d'engrais, c'est un autre gros sujet. Le bail doit préciser qui va payer pour les engrais et dans quels pourcentages. Cela peut être des parties différentes, selon les engrais dont nous parlons. L'azote annuel sera généralement l'agriculteur, et la chaux occasionnelle peut être le propriétaire. La rente de métayage inclura souvent le partage du coût des engrais. Donc, se réunir sur une méthodologie de financement des engrais avant de rédiger le bail.
D'un autre côté, les tâches de l'opérateur, le bail doit indiquer certaines obligations du propriétaire. J'ai vu un langage obligeant le propriétaire à divulguer l'existence de tout puits, réservoirs souterrains, ou des sites d'élimination des déchets sur la propriété. Les responsabilités du propriétaire peuvent inclure l'aide au financement des améliorations du drainage ou de l'entretien des terrasses. Ils peuvent également inclure une obligation de faciliter les inscriptions aux programmes gouvernementaux ou de ne pas interférer avec la production agricole. (J'ai reçu un jour un appel en colère d'un fermier/locataire quand il a trouvé quelques flèches à pointe large dans le champ, laissés là par des chasseurs que j'ai autorisés sur la propriété.) Alors, ce n'est pas hors du domaine des possibilités d'un propriétaire, ou associés, pour perturber la production agricole.
L'assurance doit toujours être abordée dans un contrat de location. Nous vivons dans un pays litigieux, où les personnes blessées (ou leurs familles) recherchent fréquemment quelqu'un d'autre pour payer leurs dommages. Il peut s'agir d'un tiers traversant la ferme à quatre roues et heurtant un vieux fil de clôture. L'agriculteur pouvait retourner le tracteur sur une terrasse mal entretenue, ou le propriétaire pourrait renverser un VTT en traversant un fossé de drainage nouvellement approfondi. Il existe deux solutions pour faire face à ces risques. Le premier est pour l'agriculteur et le propriétaire de maintenir une assurance responsabilité civile complète, qui va normalement être d'au moins 1 million de dollars. Le bail doit préciser cette exigence pour les deux parties. La deuxième clause de location pour aider à gérer les risques est appelée clause de non-responsabilité.
Une clause de non-responsabilité indiquera quelque chose dans ce sens :à condition que les deux parties soient en conformité avec le contrat de location, le locateur et l'exploitant dégagent l'autre partie de toute demande d'indemnisation pour pertes, dommages aux biens personnels, ou des blessures ou des décès survenant à la ferme.
Une autre clause qui est normalement associée à celle-ci s'appelle un accord d'indemnisation. Essentiellement, chaque partie s'engage à indemniser l'autre partie pour toute perte dans la mesure où ces pertes sont directement causées par la rupture du contrat par la première partie. (Exemple :si le propriétaire organise un feu d'artifice au milieu du champ de blé et qu'il brûle, le propriétaire devra payer pour cela.)
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La fin du bail
Vous pouvez préciser ce qui se passe à la fin éventuelle du bail. Après un avis approprié, le propriétaire se réserve le droit de rentrer dans la propriété, le montrer aux nouveaux locataires, ou commencer le travail du sol ou l'application d'engrais. L'opérateur se réserve généralement le droit de récolter la récolte finale, même si cette récolte doit avoir lieu après la fin officielle de la durée du bail.
Dernièrement, le bail peut parler de transferts d'intérêts. Normalement, le locataire s'engage à ne pas sous-louer la ferme à un autre agriculteur sans l'autorisation du propriétaire. Si le propriétaire vend le bien, le nouveau propriétaire sera soumis au bail existant. Aussi, les héritiers de l'une ou l'autre des parties seront également soumis au bail. La plupart de ces choses relèvent du bon sens, mais doivent être précisées par écrit de toute façon.
