Comment acheter des terres agricoles dans l'Haryana :L'agriculture joue un rôle important dans le développement de l'économie et l'amélioration de l'agriculture est essentielle pour le développement équilibré de l'économie. On peut dire que l'agriculture a joué un rôle important dans le développement de l'Haryana. C'est l'un des meilleurs états agricoles de l'Inde.

Une terre agricole est généralement une terre consacrée à l'agriculture, dans laquelle d'autres formes de vie sont utilisées de manière organisée et contrôlée, en particulier pour élever du bétail et produire des récoltes - pour produire de la nourriture pour les êtres humains. Il est généralement synonyme à la fois de terres agricoles ou de terres cultivées ainsi que de pâturages ou de parcours. Avec l'augmentation du pouvoir d'achat, les investisseurs en Inde sont maintenant à la recherche d'idées innovantes pour maximiser leur investissement. L'un de ces moyens importants est d'investir dans des terres agricoles. Il existe un segment d'investisseurs qui profitent de la croissance du marché des fruits et légumes biologiques pour compléter leurs revenus.

Les terres agricoles offrent également des espaces ouverts et des habitats vitaux pour la faune, tandis que la proximité de l'agriculture avec les zones naturelles incite les agriculteurs à utiliser des techniques de gestion qui réduisent les effets négatifs de l'agriculture sur les zones sensibles. L'agriculture est une partie importante de l'économie, surtout avec le nombre croissant d'entreprises et de résidents qui choisissent les produits alimentaires locaux. La protection des terres agricoles offre des avantages environnementaux essentiels et permet une sécurité alimentaire à long terme. L'Haryana peut être divisée en deux régions homogènes en fonction de ses conditions agro-climatiques :la zone semi-aride orientale et la zone aride occidentale.

Un guide sur la façon d'acheter des terres agricoles dans l'Haryana, documents requis, Coût, régimes, et restrictions à l'achat de terres agricoles dans l'État d'Haryana

Combien de terres sont utilisées pour l'agriculture dans l'Haryana ? :En Haryana, la superficie cultivable est de 3,809 millions d'hectares ou 86,2% de la superficie géographique totale et la superficie nette ensemencée est d'environ 3,566 millions d'hectares ou 93,6% des terres cultivables. La superficie totale des cultures est d'environ 6,504 millions d'hectares avec une intensité de culture de 182,39%. Les deux principaux moteurs du changement dans l'utilisation des terres dans l'Haryana sont la taille de la population et le taux de croissance. Leur rapport à ces forces et à la migration, disponibilité des terres, et l'urbanisation est examinée dans cette section.

Le département des recettes utilise la technologie de l'information [TI] pour mettre à jour les registres fonciers de l'Haryana. Ceci est principalement conçu pour aider les gens à accéder aux registres fonciers du gouvernement de l'Haryana comme l'enregistrement, Mutation, et Jamabandi. En utilisant le nom du propriétaire, nombre de Khewat, et les nombres Khasra, certaines personnes peuvent voir les détails approuvés de Mutations et Jamabandi. Le site fournit également des informations sur l'enregistrement de la propriété et les documents nécessaires requis pour cela. Il existe également une base de connaissances disponible pour informer les gens sur les conditions de revenu.

Le Conseil des ministres de l'Haryana a approuvé un projet d'ordonnance modifiant la loi sur le plafond de l'Haryana sur la propriété foncière, 1972, exonérant les terres mises ou proposées à des fins agricoles par ses dispositions de la loi sur le plafonnement.

L'Haryana joue un rôle majeur dans la satisfaction des besoins des autres États du pays et est autosuffisante en céréales vivrières. Le riz basmati de renommée mondiale est produit en abondance ici. Les principales céréales produites dans l'État comprennent le blé, riz, maïs, et le millet. La production agricole de l'Haryana peut être largement distribuée à Rabi et Kharif. Les principales cultures Kharif dans l'état comprennent la canne à sucre, Arachide, Maïs, et Paddy. Les petites récoltes de Kharif sont des piments, millets, millets, Légumineuses, et légumes.

Facteurs affectant la valeur des terres agricoles dans l'Haryana

Emplacement – L'emplacement est un facteur important qui détermine la valeur du terrain. Le type de développement qui a lieu dans la région affecte le prix du terrain. Proximité des grands axes routiers, liaisons de transport, autoroutes entrantes, centres de population, ou tout autre point de repère important rend l'intrigue plus appréciée.

Topographie – Topographie, qualité du sol, climat, présence d'eau souterraine, etc., ont un effet significatif sur la valeur des terres agricoles. Par exemple, les terrains aux sols faibles ou aux terrains rocheux ne pourront pas supporter la structure et seront donc moins prioritaires. Les terres agricoles fertiles obtiendront plus d'une parcelle sans caractéristiques significatives.

Demande de terres – En termes simples, tout ce qui est échangeable et disponible en abondance a un prix inférieur à ce qui est disponible en plus petites quantités. Les prix de l'immobilier à des endroits clés de n'importe quelle ville sont plus élevés que les prix des banlieues, car ces zones clés sont équipées de toutes les commodités et attirent ainsi les investisseurs et les acheteurs. De la même manière, les parcelles de terrain en banlieue de la ville sont disponibles en abondance et leur prix est plus raisonnable.

Utilisation actuelle et future des terres - Souvent, le gouvernement ou les autorités locales imposent des restrictions à l'aménagement du territoire. La valeur du terrain est également déterminée par l'autorisation d'utiliser le terrain sur les lieux. C'est aussi un facteur important dans la détermination des prix des terres. En général, l'utilisation de terrains industriels ou institutionnels attire des prix plus élevés.

Un NRI peut-il acheter des terres agricoles dans l'Haryana ?

Les étrangers ne peuvent pas acheter de terres agricoles en Inde. Certaines zones de l'Haryana ont été déclarées « zones contrôlées ». Supposons que quelqu'un (à l'exception des NRI) veuille acheter des terres agricoles dans ces zones à des fins non agricoles. Dans ce cas, ils devront obtenir un certificat du gouvernement de l'Haryana indiquant le changement d'affectation des terres.

Coût des terres agricoles dans l'Haryana

Le coût des terres agricoles variera en fonction de plusieurs facteurs. Topographie, qualité du sol, climat, et la disponibilité des eaux souterraines, etc., ont un effet significatif sur la valeur foncière.

Certains autres facteurs naturels affectent également le coût des terres agricoles. Les prix des terres agricoles varient en fonction de plusieurs facteurs tels que la topographie, conditions agro-climatiques, la santé du sol de la terre, installations d'irrigation existantes ou type d'infrastructure d'irrigation, gamme de précipitations annuelles moyennes, installations d'infrastructure, y compris la route et le marché, environnement social environnant, échantillonnage des cultures, suivi de la rotation des cultures, et le couvert forestier environnant, etc., peut être affecté. Le coût des terres agricoles à Haryana est d'environ 20 lakhs pour 1 crore.

Avantages d'investir dans des terres agricoles

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Voici les avantages d'investir dans des terres agricoles ;

Les terres agricoles peuvent garantir des rendements à long terme. De plus, en cas d'acquisition par le gouvernement, la compensation pour les terres rurales est plus élevée que pour les terres urbaines.

Les gouvernements des États envisagent une politique de vote foncier. Bien que, si vous devenez propriétaire en vertu de la Politique sur le scrutin, vous aurez la garantie d'un retour régulier des urnes. Tous les aménagements fonciers, les actifs ne diminuent pas avec le temps que l'on ne peut pas dire à propos de la propriété. L'investissement dans des terres agricoles vous donne la possibilité d'utiliser la terre à de nombreuses fins à l'avenir dans les limites de la loi.

Le prix final du terrain est faible car le coût de sa préparation est partagé entre les propriétaires. Ainsi, un investisseur doit payer moins pour de telles parcelles. Le retour sur investissement est plus élevé notamment en raison de la promotion de l'agriculture biologique et de l'évolution des goûts et préférences des consommateurs. Les efforts des investisseurs et les coûts totaux sont inférieurs à tout autre investissement mais plus rentables que cela. Il y a deux principaux avantages à investir dans des terres agricoles, l'un est qu'il peut économiser sur les coûts d'entretien et l'autre est que la valeur des terres agricoles ne diminue pas. De cette façon, les investisseurs n'ont pas à s'inquiéter du déclin de la parcelle au fil du temps.

Documents nécessaires requis pour l'achat de terres agricoles dans l'Haryana

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Jamabandi (Dossier des droits) – Jamabandi est un document préparé comme l'enregistrement des droits dans chaque état fiscal. Il comprend des entrées sur les dernières informations sur une propriété, agriculture, et divers droits fonciers. Il est révisé tous les cinq ans lorsqu'un dépôt est préparé par le Patwari et vérifié par l'agent des recettes. Toutes les modifications apportées aux droits fonciers dans l'avis de l'Agence des revenus apparaissent dans le dépôt selon une procédure définie après avoir été vérifiées par l'agent des recettes.

Registre des mutations – La mutation identifie les changements qui doivent être apportés à la propriété et au titre foncier. Il existe plusieurs types de mutations, ils sont à vendre, cadeau, une hypothèque avec propriété, hypothèque sans possession, échanger, mutation de propriété sur décision d'un tribunal civil, changement de succession, Distribution, bail à terme d'un terrain, et le rachat de l'hypothèque.

Khasra Girdawari – Il s'agit d'un registre des inspections de récolte. Patwari inspecte le champ tous les six mois en octobre et mars. Il enregistre les faits sur la culture cultivée, classement des sols, cultivation, et le potentiel des agriculteurs. Le document de Khasra Girdawari reste sous la garde de Patwari pendant 12 ans après avoir dû être repris et détruit.

Kharif Girdawari signifie la première inspection de 6 mois à partir du 1er octobre et la 2ème à partir du 1er mars s'appelle Rabi Girdawari. Si nécessaire, des dates différentes peuvent être fixées par les commissaires de division pour tout ou partie des districts dont ils ont la charge. En outre, dans le cas de cultures supplémentaires de rabi comme les melons et le tabac qui ne sont pas visibles en mars, les Patwaris effectuent une inspection supplémentaire de champs tels que Zaid Rabi Girdawari. Dans certains cas, des inspections similaires de Zaid Kharif sont effectuées.

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Shajra Nasab – Shajra Nasab préparé au moment du règlement et pour faire partie du dossier des droits. C'est ce qu'on appelle le tableau généalogique indiquant les droits de propriété périodiques sur la propriété. Il est révisé et mis à jour tous les cinq ans et les modifications périodiques sont reflétées dans la copie de Patwari avec les références appropriées.

Le Sharjah Nasab, qui a été développé au moment de la colonisation, est une source d'information sur la propriété précédente, l'histoire de la propriété, et, de temps en temps, le transfert des droits de propriété. Une copie est transmise au greffe du district avec le dépôt effectué dans la commune. La deuxième copie reste avec les Patwari et est retirée du Tehsil ou de la salle des archives du district lorsque le nouveau règlement prend effet.

Latha (livre de terrain) - Patwari met une copie de la généalogie sur le tissu qui s'appelle 'Latha'. Il donne le numéro de l'enquête et les dimensions du terrain, qui sont maintenant généralement produits sur une échelle de 40 Karam à 1 pouce. La copie originale est conservée dans la salle des archives de Tehsil et est mise à jour tous les cinq ans. La copie de Patwari est tenue à jour en incluant des inspections sur le terrain et tous les transferts vérifiés de temps à autre.

Liste de contrôle importante des documents d'achat de terres agricoles dans l'Haryana

Acte de vente – Aussi appelé titre de propriété, Acte mère, ou acte de cession, c'est une excellente preuve de la vente d'un bien et du transfert de propriété du vendeur à l'acheteur. Il est également important pour l'acheteur de s'assurer que l'autre partie est le propriétaire légal de la propriété au moment de la revente. Ajouter, c'est la preuve de l'approbation par l'acheteur du compromis de vente. Doit être enregistré auprès du registraire de l'acte de vente dans les 4 mois à compter de la date d'exécution, dans la juridiction de laquelle se trouve le bien acheté. L'acheteur doit avoir ce document dans sa forme originale. Cela est nécessaire pour acheter une propriété ou contracter un prêt immobilier.

Certificat d'engagement – En cas de revente, cette attestation est présentée au nouvel acquéreur afin qu'il soit informé de toutes les transactions intervenues depuis l'achat du bien au vendeur précédent. Cela confirme que le titre de propriété appartient toujours à la personne qui la vend. Une copie originale de ce certificat de charge est requise.

Extraits RTC – Cela comprend certains détails de l'étendue des terres dans un numéro d'arpentage ou de non-arpentage, noms du vendeur et de l'acheteur, étendue des terres de Kharab, et les noms des locataires et délivrés par le comptable du village. Cela inclut le type de sol, toute hypothèque, charges perçues sur la propriété, le statut du terrain, numéro d'ordre de conversion, date si une propriété a été convertie de terres agricoles en terres non agricoles, mutation, les détails des certificats de succession sont également inclus. Il est nécessaire d'établir le titre de propriété si la propriété est située sur un terrain non agricole, qui était autrefois agricole. Vous n'avez pas besoin de conserver ce document dans sa forme originale mais vous devez en avoir une copie pour l'achat de la propriété.

Certificat et extraits de Khata – Ceci est une entrée dans les registres du comité municipal local et confirme que la propriété a été construite sur la base du plan convenu et approuvé. Ce document est requis pour l'enregistrement d'une nouvelle propriété et le transfert de toute propriété. L'extrait aigre est nécessaire pour obtenir une licence commerciale. Ce certificat est requis dans sa forme originale pour l'achat de propriété et le prêt immobilier.

Lettre d'attribution – Il est délivré à l'acheteur par l'intermédiaire du constructeur / de la société de logement au moment de la demande de prêt bancaire pour acheter la propriété. Il mentionne le montant d'argent que l'acheteur a déjà versé au constructeur pour vérifier que le montant du prêt demandé par l'acheteur est raisonnable et que le reste est égal au montant impayé. Ce document doit être affiché dans sa forme originale.

Copie de la lettre de possession – La lettre de possession confirme la livraison du bien du constructeur à l'acheteur à la date mentionnée dans la lettre.

Réception du paiement – Le reçu du paiement original doit être soumis au constructeur comme preuve concrète de paiement. Format d'origine requis.

Extraits de registre de mutation – Ceci est principalement utilisé pour établir un titre si le terrain est construit sur un terrain converti. Une copie originale de ce document n'est pas requise.

Accord de développement conjoint :Cet accord est établi dans les cas où le vendeur (propriétaire foncier) apporte une partie du terrain et l'acheteur (constructeur) y réalise toute activité d'aménagement. Ce document indique quelle partie détient le titre original de la propriété et n'en a pas besoin dans sa forme originale.

Procuration générale (GPA) – La procuration est l'autorité qui délègue à l'acheteur, faisant de lui son représentant légal qui peut prendre les décisions juridiques et financières, compris la vente ou l'achat d'un bien par l'acheteur. Il s'agit d'un document important qui doit être dans sa forme originale.

CNO – Ce sont des approbations gouvernementales pour l’alimentation électrique, et l'approvisionnement en eau, etc., que le constructeur doit obtenir avant de commencer la construction. Ces approbations sont nécessaires pour garantir que toutes les approbations gouvernementales requises sont en place.

Acte de ratification – Aussi appelé avenant, si des modifications doivent être apportées à la clause principale, il doit être conclu. Il évite également de futurs chocs sur les clauses modifiées, dont vous n'êtes peut-être pas au courant. Aucune copie originale n'est requise.

Certificat d'achèvement :Un certificat d'achèvement est exigé des autorités municipales pour savoir si le bâtiment est conforme aux règles concernant les hauteurs de construction autorisées, et la distance de la route, etc. Cela garantit que le bâtiment est construit selon le plan approuvé.

Certificat d'occupation – Il est délivré lorsque la construction est achevée selon le plan approuvé et prêt pour l'occupation.

Enregistrement des terres agricoles dans l'Haryana

L'enregistrement foncier implique la préparation des documents et les frais d'enregistrement des droits de timbre applicables aux actes de vente légalement enregistrés au bureau du sous-registraire.

Qu'est-ce que l'enregistrement des titres de propriété?

L'enregistrement des actes fonciers est un système de gestion des terres en vertu duquel toutes les instructions importantes relatives à la propriété d'une parcelle de terrain sont inscrites dans le registre administratif du gouvernement (registre des revenus). Les actes doivent être inscrits dans les registres des recettes du gouvernement pour assurer le transfert du titre (propriété) d'un terrain particulier.

Le gouvernement de l'État a maintenant commencé à enregistrer les noms des terres agricoles dans les zones rurales, qui commencera par un rendez-vous électronique.

Processus de reconduction pour l'enregistrement des titres de propriété dans les zones urbaines - Le gouvernement de l'État a découvert qu'en vertu de l'article 7-A de la loi sur le développement et la réglementation des zones urbaines de l'Haryana, Des certificats de non-objection (NoC) sont en cours d'enregistrement à divers endroits dans les zones urbaines. Cela a conduit à une augmentation du nombre d'établissements non autorisés dans la région de la capitale nationale (RCN) qui comprend Gurgaon, Faridabad, Sonipat, Panipat, et Rohtak. Selon l'article 7-A modifié, aucune terre agricole de moins de deux canaux dans une zone urbaine ne peut être transférée par vente ou location par l'intermédiaire du service d'urbanisme et d'aménagement du territoire avec la NOC.

Trois types de dispositifs de sécurité ont été introduits dans le processus d'enregistrement. Il s'agit notamment de l'interface de programmation d'application du service d'urbanisme et d'aménagement du territoire pour la délivrance d'avis de conformité pour les terres des zones urbaines notifiées en vertu de la section 7-A de la loi sur le développement urbain et la réglementation des zones urbaines de l'Haryana. Une autre caractéristique est le mot de passe à usage unique (OTP) qui sera généré après la remise des documents d'enregistrement au propriétaire d'origine du terrain. La troisième fonctionnalité consiste pour les agents du département des recettes à télécharger une copie de l'acte de vente sur HALRIS (Haryana Land Record Information System) dans les 24 heures suivant l'enregistrement du transfert de terrain.

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Points juridiques importants pour l'achat de terres agricoles

Il est important de vérifier que la terre a un titre clair et vendable pour éviter d'avoir des ennuis juridiques. Assurez-vous que l'enregistrement des terres agricoles doit être sans tracas pour l'achat de terres agricoles en Inde. Le processus d'achat de terres agricoles changera d'un État à l'autre.

Le titre de propriété du terrain – Il confirme le nom du vendeur du titre de propriété et confirme également si le vendeur a le plein droit de vendre la propriété. La pratique actuelle actuelle et les pratiques passées doivent être examinées par un avocat pour confirmer que le vendeur n'a pas autorisé l'accès à d'autres à travers le terrain. Si le terrain appartient à plusieurs personnes, un certificat de décharge doit être obtenu des autres participants avant que les documents puissent être saisis.

Contrat de vente – Après vérification de tous les documents, un accord écrit est conclu sur le coût, acompte, et le temps de vente réel. Le compromis de vente doit être rédigé par un avocat et signé par les parties et deux témoins. Il est important de mentionner ici que le compromis de vente est un prélude à l'acte de vente. Dans ce document, les futurs accords sont susceptibles de se dérouler sur la base des termes et conditions établis. Par conséquent, avant de signer un contrat de vente, il est très important de définir soigneusement les termes et de lire chaque clause avec diligence pour bien comprendre ses implications.

Droit de timbre sur terre – Le droit de timbre sur les terres est une taxe gouvernementale et change d'un État à l'autre. Il sera considéré comme un document juridique et soumis au tribunal comme preuve.

Immatriculation foncière – C'est le processus par lequel une copie d'un document est enregistrée et le titre de propriété immobilière est transféré au nom de l'acheteur dans le bureau du registraire. L'acte doit être enregistré au bureau du sous-registraire dans les 4 mois à compter de la date d'exécution du document basé sur la Loi sur l'enregistrement des Indiens, 1908. Fournissez des détails tels que le titre de propriété original, actes passés, reçus de taxe d'habitation, et deux témoins pour l'enregistrement de la propriété dans le document.

Acte de vente du terrain – Un acte foncier est aussi appelé acte de vente; c'est un document qui transfère le titre de propriété du vendeur à l'acheteur. Un acte de cession vous aidera à trouver le propriétaire du bien, où se trouve le bien, et des détails tels que les mesures du site, détails des limites, etc.

Reçus d'impôt et factures – L'acheteur doit vérifier les derniers comptes de taxes foncières et s'enquérir auprès des bureaux municipaux. L'acheteur doit s'assurer que les avis pour la propriété ne sont pas en attente.

Certificat d'engagement (Ec) - Un certificat de charge pour les 13 ou 30 dernières années peut être obtenu auprès du bureau du sous-registraire, pour s'assurer qu'il n'y a pas de responsabilité légale ou de plainte sur le terrain.

Mesure des terres – Un géomètre agréé peut s'assurer que la mesure de la parcelle et de ses limites est exacte et telle qu'indiquée dans le certificat de titre.

Modification du titre de la terre agricole au bureau du village – Toutes les démarches légales pour l’achat du bien sont terminées, seulement si le nom du nouveau propriétaire est inscrit dans les registres du bureau du village. Une copie de l'acte enregistré peut être demandée au bureau du village.

Achat de terrain auprès des propriétaires fonciers NRI – Un particulier résidant à l'étranger peut vendre son terrain en Inde en autorisant un tiers à vendre le terrain en son nom. Dans ces cas, la procuration doit être attestée et signée par un agent de l'ambassade indienne de sa province.

Erreurs à éviter lors de l'achat de terres agricoles

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Peu importe à quel point vous êtes bien préparé, l'achat de terres agricoles peut être une expérience stressante. S'inspirant de certains des problèmes, identifiez les principales erreurs commises par les agriculteurs et comment vous pouvez les éviter.

1. Ne pas vérifier si le vendeur a toutes les autorisations nécessaires pour vendre – Assurez-vous que le vendeur dispose de tous les documents et autorisations nécessaires pour vendre sa propriété. S'il ne le fait pas, vous pourriez avoir des ennuis plus tard, car on vous demandera également de fournir ces documents. Le titre de propriété du terrain que vous allez acheter doit être non controversé et gratuit. Vous devez demander au vendeur et confirmer s'il a le droit légal de vendre la propriété. Demandez au vendeur un titre de propriété qui indique clairement son nom.

2. Ne pas passer par les lois foncières de l'État - La terre est un sujet d'État et donc chaque État a des lois différentes régissant la vente et l'achat de terres. Par exemple, tous les états exigent qu'un agriculteur ou une personne appartenant à votre famille d'agriculteurs achète des terres à des fins agricoles. Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous devrez passer par une procédure différente qui varie d'un État à l'autre. Donc, si vous allez acheter un terrain dans un autre état que le vôtre, n'oubliez pas de consulter les règles et règlements de cet état.

3. Ne testez pas le sol - Si vous souhaitez acheter des terres pour l'agriculture, il est important de tester le sol avant de faire un achat. Le type et la qualité du sol peuvent varier d'une région à l'autre, vous voudrez peut-être le tester avant de planter. Assurez-vous de demander au vendeur si vous pouvez prélever un échantillon de sol. Apprenez la bonne façon de collecter des échantillons de sol pour les tests ici. Après avoir soumis vos échantillons de sol, vous devrez les envoyer à un laboratoire d'analyse de sol approuvé par le gouvernement. Voici un lien vers une liste de laboratoires agréés dans votre état.

4. Ne pas mesurer le terrain avec un arpenteur-géomètre reconnu - L'achat d'un terrain est un gros investissement pour tout le monde, et il est donc important de vous assurer d'obtenir des mesures de terrain précises. Les mesures sur la carte et le papier peuvent ne pas être les mêmes, alors assurez-vous qu'il est d'un professionnel pour vous. Si vous ne le faites pas, vous pourriez perdre de l'argent à l'avenir.

5. Ne pas obtenir de certificat de charge – Un certificat de charge est un document qui détaille toutes les transactions antérieures sur les terres au cours des 13 ou 30 dernières années. Vous devez être au courant de toutes les charges et taxes qui y sont associées avant d'acheter un terrain. Pour les rembourser, vous devez connaître tous les prêts contractés sur eux. S'il reste des dettes impayées, vous devrez le payer. C'est pourquoi il est important d'obtenir un certificat de charge. Vous pouvez obtenir un certificat de charge pour le terrain auprès du bureau du sous-registraire où l'acte de vente du terrain a été enregistré.