Agriculteurs et propriétaires terriens se sont répartis en différentes sessions à la Land Expo, et ceux qui ont choisi la présentation de l'impôt sur le revenu et les successions sont venus armés de stylos, papier, et des questions.
Paul Neiffer, un expert-comptable certifié et conseiller d'affaires pour CLA - CliftonLarsonAllen, a répondu aux questions et a décomposé les nuances des voies de report ou d'élimination des impôts sur les successions et sur le revenu.
Neiffer a préfacé sa présentation en notant que les stratégies pourraient être modifiées en fonction du résultat de l'élection présidentielle de 2020 et des différentes options en cours d'élaboration au fur et à mesure qu'elles reçoivent plus de visibilité.
1031 Échange
Neiffer souligne que les investissements dans les terres agricoles sont un facteur clé pour 1031 échanges. Neiffer utilise des terres agricoles avec des tuiles comme exemple pour les agriculteurs du Midwest.
La tuile relève de l'article 1245 en tant que bien immobilier. Dans l'exemple, vous vendez le terrain pour 3 millions de dollars avec la tuile d'une valeur de 500 $, 000. En tant qu'investisseur, vous décidez de mettre cet argent dans plus de terres agricoles d'une valeur de 3 millions de dollars sans tuile ou toute autre propriété de la section 1245.
Dans cette situation, l'investisseur réalisera un gain imposable de 500 $, 000 de la tuile parce que le réinvestissement n'incluait aucune propriété de la section 1245, selon Neiffer. Si l'investisseur possède des terres agricoles sans propriété de l'article 1245 et les vend pour acheter une ferme avec une propriété de l'article 1245, alors l'investisseur évite les 500 $, 000 gain imposable.
« Vous ne pouvez pas passer d'un bien 1245 à un terrain ou à d'autres actifs qui n'ont pas 1245 biens immobiliers [sans gain imposable], ", dit Neiffer.
Neiffer dresse une liste d'exemples de biens immobiliers de la section 1245 liés à l'agriculture, y compris carrelage, bâtiments de porc, silos à grains, et plus.
L'échange présente également une flexibilité avec la propriété de la section 1245. Le type de propriété peut être différent d'un côté de l'échange à l'autre. Par exemple, les silos à grains peuvent être assortis au carrelage; il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse de silos à grains pour compenser le gain imposable.
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Zones d'opportunité
Les zones d'opportunité isolent les zones dans le but d'injecter de l'activité économique dans les zones à faible revenu.
Neiffer utilise un exemple de vente de terres agricoles pour générer un gain de 1 million de dollars. Une zone d'opportunité se prête au paiement d'impôts différés, une plus-value réduite, et une élimination de l'appréciation sur la fiscalité avec l'investissement.
Avec le report, si le gain est réinvesti dans les 180 jours, vous n'avez pas à payer la taxe avant la fin de 2026 ou chaque fois que vous le vendez, peu importe lequel vient en premier, dit Neiffer.
Neiffer dit également que détenir l'investissement pendant au moins cinq ans réduit le gain imposable de 10 %.
Dernièrement, le plus gros plus de la zone d'opportunité, selon Neiffer, est l'avantage après 10 ans.
Neiffer utilise comme exemple un investissement détenu pendant 10 ans qui passe à 5 millions de dollars sur un investissement de 1 million de dollars.
« Vous pouvez faire le choix lorsque vous vendez ce fonds, que ce gain de 4 millions de dollars est totalement libre d'impôt, ", dit Neiffer. "C'est l'avantage de la zone d'opportunité."
Neiffer dit que les limites et le potentiel des terres agricoles dans une zone d'opportunité sont encore en cours de définition. Neiffer dit qu'une entreprise agricole démarrée dans une zone d'opportunité réussit le test parce que "vous devez améliorer considérablement l'actif que vous achetez s'il s'agit d'un bien immobilier" et les terres agricoles sont un plus grand défi pour réussir cela.
« Les zones d'opportunité sont certainement encore en train de régler les détails, ", dit Neiffer. "Cette loi a maintenant plus de deux ans [et] nous venons d'obtenir les règlements définitifs."
Neiffer dit qu'il s'attend à une légère augmentation des terres agricoles répondant aux exigences des zones d'opportunité au cours des prochaines années à mesure que la familiarité avec la réglementation se développe.
Des états spécifiques suivent un ensemble de règles différentes des règles fédérales. Pour trouver les zones d'opportunités, visitez https://eig.org/opportunityzones et suivez la carte.
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Fiducie de bienfaisance restante
Les agriculteurs en mesure de prendre leur retraite dans un avenir proche pourraient envisager une fiducie résiduelle de bienfaisance. L'objectif de la fiducie est de réduire les impôts en y plaçant des actifs, puis en payant un bénéficiaire pour une période de temps spécifique et à l'expiration, le reste est donné à la charité.
Neiffer utilise l'exemple d'un agriculteur prenant sa retraite en 2020 avec la récolte 2019 à vendre. L'agriculteur a un impôt sur le travail indépendant et perd également des dépenses car beaucoup sont inutiles après la retraite, et l'agriculteur est poussé dans une tranche d'imposition plus élevée.
« Nous pouvons prendre ce grain, prendre ce matériel agricole, et nous pouvons le mettre dans ce que nous appelons une fiducie résiduelle de bienfaisance, ", dit Neiffer. « Nous pouvons avoir une fiducie de rente ou une fiducie, mais la bonne chose à ce sujet [est] que nous vendons effectivement notre récolte pour de l'argent et nous étalons le gain sur cinq, dix-, 15-, Période de 20 ans ou plus. Nous obtenons effectivement un traitement de vente à tempérament en espèces et nous avons éliminé la taxe sur le travail indépendant. »
Neiffer suggère d'éviter une période viagère en cas d'accident ou de décès peu de temps après la retraite qui limiterait le montant reçu par le bénéficiaire.
« Je discute probablement avec les agriculteurs au moins trois fois par an – cinq fois par an, ", dit Neiffer. « Je dirais que pour toutes les 10 discussions que j'ai, Je demande à deux agriculteurs de le faire.
Neiffer dit que le sentiment d'avoir moins de contrôle dissuade de nombreux agriculteurs, mais il dit que les personnes impliquées peuvent avoir plus de contrôle qu'elles ne le pensent.
"Dans ce cas, l'agriculteur est le donateur, l'agriculteur est le bénéficiaire, l'agriculteur peut en fait être le fiduciaire, ", dit Neiffer. "Donc, l'agriculteur est vraiment toujours en contrôle – mais pas à 100 %. Parce que l'agriculteur ne peut pas emprunter à la [fiducie d'annuité], ne peut pas prêter de l'argent à la [fiducie de rente], ne peut pas vendre le matériel agricole aux enfants.
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Cadeaux annuels
Si les impôts fonciers sont une préoccupation, décharger une partie de la valeur pourrait sauver les propriétaires fonciers à long terme.
Une façon d'y parvenir est de faire des dons annuels, selon Neiffer. Chaque année, il y a 15 $, 000 maximum pour les dons à faire à un donataire, mais un donateur peut offrir plusieurs cadeaux. Donc, vous pouvez offrir plusieurs cadeaux, mais vous ne pouvez en recevoir qu'un par an. Pour en profiter chaque année, vous devez également l'utiliser cette année-là, et vous ne pouvez pas le reporter d'une année précédente.
« Si vous avez quatre enfants et quelques petits-enfants, [c'est] assez facile entre un mari et une femme de générer un don annuel de 500 $, 000, ", dit Neiffer.
Neiffer dit que la terre peut être mise dans une entité à responsabilité limitée, vous pouvez l'escompter d'au moins 35%, donc les 15$, 000 peut obtenir une valeur de 25 $, 000 à 30 $, 000.
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