Votre prêteur travaille dur pour vous garder en tant que client, mais même la meilleure relation bancaire peut prendre fin. Votre exploitation agricole peut s'étendre au-delà de la zone de confort de votre prêteur. Votre agent de crédit peut déménager ou prendre sa retraite. Votre banque peut réduire ou se retirer de la production agricole. Votre exploitation agricole peut ne pas être admissible à un renouvellement de prêt en période de faibles cycles de prix des produits de base.
Étant donné que ces événements peuvent se produire, il vaut la peine d'être préparé pour un refinancement agricole. D'abord, comprendre comment les prêteurs évaluent le risque et le type de paramètres financiers qu'ils prennent en considération lors de l'évaluation d'une exploitation agricole. Bien que ce ne soient pas tous les facteurs que les prêteurs examinent, il y a quatre règles qui forment les piliers du refinancement agricole :
- La règle des 90
- La limite du service de la dette à 85 %
- La règle du 25 % du budget de fonctionnement
- La règle du prêt d'équipement à 75 %
Pilier #1 :La règle des 90
La Règle des 90 concerne les hypothèques immobilières, et il combine deux entrées clés :la durée de l'échéance de l'hypothèque (en années) et le rapport entre le montant du prêt et la valeur de la propriété (%). La règle dit que la somme de la durée du prêt plus le ratio prêt-valeur ne peut pas dépasser 90. Par exemple, si vous sollicitez un crédit immobilier d'une durée de 20 ans, le montant du prêt demandé ne peut excéder 70 % de la valeur d'expertise du bien immobilier (20 ans + 70 % ratio prêt/valeur =90).
La Règle des 90 crée un équilibre entre la durée d'un prêt immobilier et le montant que vous pouvez emprunter sur votre terrain. Pour une échéance de prêt à plus long terme, le montant du prêt doit être un plus petit pourcentage de la valeur du terrain.
Ce qu'il faut retenir, c'est de comprendre la valeur actuelle de vos terres et d'appliquer la règle des 90 pour prédire vos limites de prêt hypothécaire.
Pilier n°2 :La limite du service de la dette à 85 %
La limite du service de la dette de 85 % se rapporte au montant des paiements de prêt annuels (principe et intérêts) qu'une exploitation agricole peut soutenir en toute sécurité à partir de ses revenus. La limite stipule que les paiements annuels de prêt d'une ferme ne peuvent pas dépasser 85 % de son revenu net + intérêts et amortissement (I+ID). Par exemple, une ferme avec 300 $, 000 de I+ID peuvent supporter en toute sécurité 255 $, 000 de paiements annuels du service de la dette (300 $, 000 × 0,85 =255 $, 000).
Les prix actuels des produits de base imposent de sévères restrictions à la capacité d'une exploitation agricole de se conformer à la limite du service de la dette de 85 %. En réponse, certains prêteurs ont augmenté ce pourcentage pour les emprunteurs ayant des capitaux propres élevés dans leurs exploitations.
Ce qu'il faut retenir, c'est de rédiger des budgets annuels qui incluent des estimations prudentes des coûts et des revenus, puis appliquez la limite du service de la dette à 85 % pour définir les limites naturelles du montant que votre ferme devrait s'attendre à emprunter.
Pilier n°3 :La règle des 25 % du budget de fonctionnement
La règle de 25 % du budget de fonctionnement concerne la gestion du risque de baisse des résultats futurs inattendus. Il est prudent de financer au moins 25 % des coûts d'exploitation annuels prévus de votre ferme avec vos propres liquidités. Étant donné que les pertes d'exploitation dépassent rarement 25 % des coûts d'exploitation totaux d'une ferme, l'autofinancement d'au moins 25 % des coûts annuels budgétisés atténue le risque financier de votre prêteur et rend votre ferme plus solvable. Avoir la peau dans le jeu est un message clair aux prêteurs sur la santé financière d'une ferme.
Pilier n°4 :La règle du prêt d'équipement à 75 %
Le dernier pilier du refinancement agricole est la règle du prêt d'équipement à 75 %. L'équipement et la machinerie agricoles sont des actifs qui se déprécient et peuvent rapidement perdre de la valeur. Lors du refinancement du matériel agricole, vous devez vous attendre à ne pas emprunter plus de 75 % de la valeur de l'équipement.
Les prêts d'équipement ont généralement des taux d'intérêt plus élevés que les prêts immobiliers, ainsi, minimiser les montants des prêts d'équipement réduira les frais d'intérêt courants de votre ferme.
Impacts
Les quatre piliers du refinancement agricole sont interdépendants, il est donc important de comprendre comment la force ou la faiblesse d'un pilier influe sur les trois autres. Vous ne savez peut-être pas quand vous devrez refinancer votre ferme, mais vous pouvez être certain que les prêteurs apprécieront la structure financière de votre demande de prêt lorsqu'elle est bien prise en charge.
A propos de l'auteur
Le Roi Brent est directeur général du bureau de Kansas City de GlassRatner Advisory &Capital Group LLC.
