Comment les agriculteurs peuvent-ils se permettre des prix élevés des terres ?
Dans l'Iowa, les valeurs et les ventes des terres agricoles ont légèrement diminué en janvier, mais il y a eu une légère hausse en février avec un marché chaud. Nous avons vu les ventes de terrains de tout l'État arriver avec des chiffres phénoménaux.
Une vente dans le comté de Sioux, Iowa, atteint 18 $, 360 par acre, qui marque les terres agricoles les plus vendues en 2018. Dans le centre de l'Iowa, nous avons vu la plupart des ventes de bonnes terres cultivables donner plus de 10 $, 000 par acre avec beaucoup se rapprochant des 11,1 $ gamme 500. Ces prix sont considérés comme un mois de février fructueux pour les ventes de terres agricoles. Globalement, les tendances sont à la hausse pour les fermes de qualité. Je dis toujours, « Un bon terrain se vend bien ! »
Il y a plus de fermes qui arrivent sur le marché en mars et avril à l'approche de la saison des plantations, et il y a un nouvel intérêt de la part des investisseurs acheteurs et des groupes qui augmentent le prix lors des enchères. Les investisseurs sont désormais en concurrence avec l'agriculteur voisin qui est généralement l'enchérisseur incontesté et finit par acheter le terrain. L'intérêt pour l'achat de terrains de loisirs est également à la hausse. Nous avons reçu des appels d'investisseurs de l'extérieur de l'État qui souhaitaient visiter des terrains de loisirs pendant leur séjour dans l'Iowa pour l'Iowa Deer Classic.
Investissements multigénérationnels
Mais la question qui préoccupe tout le monde semble être, « Comment les prix des terrains peuvent-ils être si élevés avec des prix des matières premières si bas ? » Acheter des terres agricoles n'a jamais de sens le jour où vous les achetez. Posséder un terrain est un investissement multigénérationnel.
Une ferme du comté de Delaware de 110 acres a été vendue aux enchères en novembre 2017 pour 9 $, 000 par acre. Selon l'agent immobilier, la famille a acheté 120 acres en 1950 pour 175 $ l'acre, qui comprenait une maison et des dépendances de ferme. La famille a vendu 10 acres, qui comprenait la ferme il y a environ 10 ans pour un montant non divulgué. Par souci de simplicité, disons qu'il s'agissait d'une ferme de 110 acres achetée en 1950 pour 175 $ l'acre. Sur une période de 67 ans, la valeur de cette ferme est passée de 175 $ l'acre à 9 $, 000 par acre. Cela indique une appréciation composée de 6,06 % par an. Ajoutez 3 % pour le rendement annuel et cela équivaut à un peu plus de 9 % par an.
C'est ce que veulent les acheteurs de terrains :un investissement avec un faible niveau de risque avec un bon rendement. Le jour où cette famille a acheté cette ferme en 1950, ils pensaient qu'ils payaient beaucoup trop cher et les voisins pensaient qu'ils ne le paieraient jamais. Près de sept décennies plus tard, c'était probablement le meilleur investissement que cette famille ait jamais fait.
Coût en dollars moyen
Même avec des prix bas des matières premières, les prix des terres agricoles sont restés constamment élevés, équivalent à un bon retour sur investissement avec un seuil de risque faible.
Les agriculteurs qui achètent des terres à ces prix élevés pratiquent la moyenne des coûts en dollars. Si un agriculteur voisin achète une nouvelle ferme de 160 acres pour le prix de vente de 10 $, 000 par acre, il fera la moyenne de son nouvel achat avec 300 acres qu'il loue à ses parents à un taux de 200 $ l'acre et les 500 acres qu'il possède. L'agriculteur paie des impôts sur la terre qu'il doit pour environ 15 dollars l'acre. Le nouveau terrain qui a été acheté a été financé sur 20 ans à 3,75 % avec 100 $, 000 acompte a un versement annuel de 110 $, 973,11 ou 693,58 $ l'acre. Si vous regardez le coût moyen en dollars des trois types de fermes, (possédé, loué, et nouvelles terres), la moyenne est de 186,43 $ l'acre. Ainsi, même si l'acheteur a payé un prix qu'il a dû financer à près de 700 $ l'acre, quand nous coûtons en moyenne tous les terrains ensemble, il paie moins de 200 $ l'acre. L'agriculteur a également la possibilité de faire fonctionner l'équipement actuel sur plus d'acres, ce qui réduit le coût par acre d'équipement. Cela signifie également acheter plus d'intrants, ce qui peut réduire le coût collectif.
Il n'est pas plus facile d'être agriculteur aujourd'hui qu'il y a des années. En réalité, c'est plus risqué. Lorsque les prix du maïs étaient de 2 $ le boisseau, les prix des terrains, équipement, contributions, et toutes les autres dépenses étaient relatives en prix. Étant donné que les prix des produits de base ont grimpé à 7 $ puis sont redescendus à la moyenne des 3 $, les dépenses sont toutes restées les mêmes, ne suit pas les prix des matières premières. Il faut maintenant n'importe quel agriculteur, neuf ou ancien, des millions juste pour jouer le jeu.
Les agriculteurs doivent se rappeler que l'argent se fait dans les marges. Que nous ayons 3 $ ou 7 $ de maïs ou 3 $, 000 ou 10 $, 000 terres agricoles, les agriculteurs doivent s'assurer qu'ils calculent la différence entre ce qu'ils mettent et ce qu'ils sortent, surtout lorsqu'on envisage l'achat de nouvelles terres agricoles.
Écrit par David Whitaker, le propriétaire de la société d'enchères et immobilière Whitaker Marketing Group. Surnommé le "Iowa Land Guy, " Whitaker est spécialisé dans les ventes aux enchères de terres agricoles et cultive également avec sa famille à l'extérieur d'Ames, Iowa.
