La date limite du 1er septembre pour les avis de modification des baux agricoles dans certains États se profile. Pour les agriculteurs, cela signifie qu'il y a beaucoup de calculs en cours, et dans de nombreux cas, les mathématiques ne sont pas jolies.
Les prix au comptant des céréales bien inférieurs aux niveaux de 2019 obligent les agriculteurs à repenser leurs contrats de location de 2021. Est-ce que l'Illinois, Iowa, et les agriculteurs de l'Indiana paient un loyer en espèces de 222 $, 230 $, et 194 $ l'acre, respectivement, quand le prix moyen du maïs et du soja pour l'année de marché national 2020 devrait être de 3,35 $ l'acre (en baisse de 25 par rapport à l'année dernière) et de 8,50 $ (en baisse de 5 par rapport à l'année dernière) ?
C'est une situation difficile, dit Kyle Walker, directeur de ferme pour Peoples Company, un Clive, Société de gestion immobilière et agricole basée dans l'Iowa.
« Les négociations de bail pour la récolte 2021 pourraient être compliquées. Chaque situation doit être traitée au cas par cas, ", dit Walker.
Depuis 2018, la baisse des prix des récoltes a été compensée par une aide fédérale ad hoc sous la forme de paiements de facilitation du marché et du programme d'aide alimentaire contre le coronavirus, selon le Département de l'agriculture et de l'économie de la consommation de l'Université de l'Illinois. Ces paiements ont été une bouée de sauvetage pour les agriculteurs, représentant jusqu'à 60 % du revenu agricole net pour ces années. Pour l'instant, il n'y a pas eu d'annonce de paiements ad hoc à venir pour 2021.
Une étude de cas de l'Illinois
Pour préparer le terrain pour les décisions de taux de location en espèces pour 2021, jetez un œil au budget des cultures pour l'Illinois, du Farm Doc Daily du 11 août de l'U of I :
Pour 2021, les rendements des exploitants et des terres pour une rotation de 50 % de maïs et de 50 % de soja sont projetés à 224 $ l'acre en fonction de plusieurs hypothèses clés :
- Les prix de 2021 sont de 3,40 $ le boisseau pour le maïs et de 8,50 $ pour le soja, représentant une reprise économique en forme de V.
- Les paiements de titre de marchandise totalisent 30 $ par acre. Ces 30 $ par acre comprennent environ 60 $ par acre de paiements de couverture des pertes de prix (PLC) sur les acres de base en maïs. Aucun paiement n'est inclus sur les acres de base de soja.
- Les rendements de 2021 se situent aux niveaux tendanciels de 217 boisseaux par acre pour le maïs et de 68 boisseaux par acre pour le soja.
- Les coûts non fonciers en 2021 sont de 568 $ par acre pour le maïs et de 360 $ par acre pour le soja.
- Il n'y a pas ad hoc Paiements fédéraux.
Les auteurs de FarmDoc soulignent que l'on peut contester un certain nombre de ces hypothèses, particulièrement lié à ad hoc paiements fédéraux. Il semble prématuré d'estimer les niveaux 2021 des aides fédérales, d'autant plus qu'une élection nationale est prévue en novembre.
- Lire la suite :Dates de location des terres agricoles pour les États du Midwest
Ces hypothèses se traduisent par un rendement de l'exploitant et des terres de 224 $ l'acre. A nos projections, le maintien d'un taux de location au comptant de 275 $ l'acre en 2021 entraînerait une perte pour l'agriculteur de 51 $ l'acre. Évidemment, sans réduction des loyers en espèces ou autres frais, 51 $ l'acre ou plus de ad hoc une aide est nécessaire pour que les agriculteurs atteignent le seuil de rentabilité de près de 0 $ l'acre.
Les économistes de l'Université projettent que, au cours des cinq prochaines années, les prix du maïs atteindront en moyenne près de 3,50 $ le boisseau, et le soja, 8,60 $ le boisseau, donnant à l'exploitant et au rendement des terres une moyenne de 240 $ l'acre dans le centre de l'Illinois.
« Cela suggérerait que les loyers en espèces devraient atteindre en moyenne près de 240 $ par acre pour que les agriculteurs aient un rendement proche de 0 $ par acre, ou que les loyers en espèces devraient baisser de 35 $ l'acre pour que les agriculteurs puissent fonctionner à un niveau d'équilibre. En termes de pourcentage, cette baisse serait de 12,5 %, », écrivent les économistes. La réduction de 35 $ l'acre pourrait provenir des coûts non fonciers, mais d'où qu'ils viennent, cela ne fait que ramener les agriculteurs à des niveaux d'équilibre. Des coupes plus importantes seront nécessaires pour revenir à la rentabilité.
Les économistes résument ainsi les perspectives locatives 2021 :
Ad hoc l'aide fédérale est la clé des profits : Sans aide fédérale ad hoc, les rendements des agriculteurs auraient été négatifs en 2019 et 2020, et sera probablement négative en 2021. On peut spéculer sur l'arrivée ou non de cette aide. Face à cette incertitude, fixer des loyers en espèces pour 2020 sera difficile. Continuer à fixer les loyers en espèces aux niveaux actuels entraînera des pertes importantes si les paiements fédéraux ad hoc ne se produisent pas.
Les revenus des agriculteurs sont faibles depuis 2014 : Les revenus des agriculteurs du centre de l'Illinois sur les terres agricoles à haute productivité ont été en moyenne de 17 $ l'acre de 2013 à 2018 (voir la figure 3). Du point de vue du retour, 17 $ l'acre est un faible rendement pour s'engager dans le risque de cultiver un acre de rente en espèces. Un certain nombre de raisons peuvent être invoquées pour expliquer la stabilité des loyers en espèces ces dernières années, notamment la compétitivité sur le marché des terres agricoles, les craintes des agriculteurs de perdre leur compétitivité en cas de perte d'hectares locatifs, constitution de réserves financières au cours des années à rendement élevé de 2006 à 2013, et l'optimisme quant aux prix à l'avenir.
Que faire pour 2021
Les agriculteurs n'ont généralement pas l'habitude de refuser des terres agricoles, mais si payer un loyer en espèces les fait perdre de la rentabilité, 2021 est peut-être le moment de le faire.
Mieux encore, le propriétaire et le locataire ont développé une relation basée sur la confiance et la communication, dit Mykel Taylor, économiste agricole à l'Université d'État du Kansas.
« Les agriculteurs qui ont de bonnes relations partagent beaucoup d'informations avec eux, et avoir beaucoup plus de facilité à leur parler en leur expliquant la situation. Sans bonne information du locataire, les propriétaires terriens reçoivent des informations mitigées des médias :comment les programmes gouvernementaux versent un chèque aux agriculteurs, qu'il fait beau et que les agriculteurs vont avoir une bonne récolte, " elle dit. « La plupart des propriétaires fonciers écouteront si vous dites que vous devez baisser le loyer, s'il existe des informations expliquant pourquoi. Chaque fois que la communication est unilatérale, il y a possibilité de malentendu.
Taylor dit que les producteurs sont bien servis pour fournir des données concises à leurs propriétaires fonciers, sur la performance des exploitations des propriétaires terriens. Les cartes de rendement sont bonnes, car ils indiquent la variabilité du rendement au sein d'un champ. De nombreux propriétaires fonciers peuvent ne pas comprendre que certaines zones d'un champ agricole fonctionnent bien, d'autres domaines ne le peuvent pas.
« Partager des informations sur les bénéfices peut être inconfortable, " avoue-t-elle. « Mais je recommande de partager les données de gestion des exploitations agricoles d'un État, qui montre la performance des agriculteurs à travers l'état. Vous pouvez dire au propriétaire que vous êtes au-dessus de la moyenne, ou en dessous de la moyenne. Aussi, partager les données sur le revenu agricole net de la gestion agricole, et que les paiements du gouvernement représentaient 60 % de ce total. »
Taylor dit que les données d'enquête à KSU indiquent que la fiabilité et la réputation des agriculteurs sont l'un des principaux déterminants dans la façon dont un propriétaire choisit un locataire. « Au bas des résultats de notre sondage se trouvait le montant du loyer, " elle dit. « Les propriétaires fonciers veulent gagner de l’argent, mais ils savent que trouver un bon locataire n'est pas facile. Ils veulent que l'actif foncier soit pris en charge.
Une fois que toutes les délibérations et les calculs sont terminés et que vous décidez de résilier le bail des terres agricoles, il y a des mesures que vous devriez prendre pour le faire correctement, dit Erin Herbold-Swalwell, un avocat chez Brick Gentry, PC à Mingo, Iowa.
« Il y a tellement de choses auxquelles les agriculteurs pensent, et le truc juridique est probablement le dernier. Mais c'est peut-être l'année pour faire quelques changements, " elle dit.
Si vous envisagez de résilier un bail, informer l'autre partie en personne, ou par courrier recommandé avec accusé de réception demandé. Si vous faites un bail oral, il est temps de passer à un bail écrit. La plupart des universités d'État ont un modèle de bail écrit, ou consultez l'Iowa Bar Association pour un modèle, dit Herbold-Swalwell.
