La plupart d'entre nous ne passons pas beaucoup de temps à travailler sur les relations agriculteurs-propriétaires. Encore, quand les temps sont serrés, ces relations peuvent devenir tendues.
Pourquoi?
En raison de la difficulté, voire d'incapacité, payer un loyer. Les agriculteurs ne veulent pas avoir la conversation inconfortable pour négocier le loyer à la baisse, et les propriétaires ne veulent pas que cela aille dans cette direction.
Cependant, si les deux parties obtiennent ce qu'elles veulent de la relation de location, il est plus facile d'avoir cette conversation.
Après 15 ans de location de fermes et d'accompagnement de mes clients dans leurs fermes louées, Je pense avoir une idée de ce que recherchent les propriétaires. Aussi, J'ai parlé à plusieurs agriculteurs de ce qu'ils recherchent, afin de présenter les deux points de vue.
Que recherche un propriétaire ?
Voici quatre principaux domaines souhaités d'une relation propriétaire/locataire exprimés du point de vue d'un propriétaire.
1. Communication
Les propriétaires ne recherchent pas un récit continu de ce qui se passe à la ferme, mais je crois qu'ils veulent savoir quand la propriété est inondée, souffrant d'une sécheresse, et quand des intrus ont endommagé les récoltes, ou des personnes non autorisées chassent. Même en louant au comptant, J'aime entendre que les cultures ont été plantées avec succès et savoir quels ont été les rendements.
2. Loyers du marché
J'ai entendu un jour un agriculteur dire :« Je ne paierai pas plus de 45 $ l'acre en loyer en espèces. » À l'époque, le loyer moyen du comté était d'au moins 90 $ l'acre. Parfois, les gens ont juste un chiffre en tête et n'ont aucune idée de l'endroit où se trouve le marché. Lorsque les deux parties consultent les données de l'USDA ou du bureau d'extension de l'université, qui maintient les chiffres dans la bonne approximation et juste.
3. Intégrité
Un de mes clients (il n'y a pas si longtemps) louait 70 acres de qualité près de St. Louis pour 20 $ l'acre ! Pourquoi? Parce que grand-mère a négocié ce bail il y a 30 ans, et le même fermier le cultivait toujours pour les héritiers. Dans mon esprit, c'est une mauvaise affaire. Peu de temps après avoir expliqué où se situaient les loyers du marché, ils ont vendu la propriété, et le fermier a perdu sa bonne affaire.
4. L'honnêteté
Personne ne veut qu'on lui raconte des histoires. Si vous dites à quelqu'un que le loyer moyen dans le comté est de 85 $ et qu'il est en réalité de 170 $, ils finiront par le comprendre et seront assez mécontents. Je crois fermement que l'honnêteté est la meilleure pratique commerciale à long terme.
Que recherchent les agriculteurs ?
J'ai récemment demandé à Wendell Klockenga, un céréaliculteur du sud de l'Illinois, sur les principaux attributs qu'un fermier-locataire recherche chez un propriétaire. Il a dit que l'ouverture d'esprit et l'équité étaient celles qui lui venaient à l'esprit. Voici quatre principaux attributs souhaitables d'une relation propriétaire/locataire qu'un agriculteur désire.
1. Partage des risques
La plupart des agriculteurs que je connais préféreraient une sorte d'accord de partage des récoltes pour des raisons évidentes. Un tiers de la récolte de maïs sur certaines fermes cette année sera nul. Sachez que la capacité du propriétaire à partager ce risque dépend de son âge et de sa situation financière.
2. Agir
Parfois, il y a des envahisseurs intrus qui endommagent les cultures avec des VTT, chasse, ou même voler des arbres. Ce n'est pas la responsabilité de l'agriculteur de traquer ces gens et de les arrêter. Le propriétaire doit intervenir et parler aux voisins, le Sheriff, ou le garde-chasse.
3. Partage des coûts
Des choses comme les réparations de voies navigables, terrassement, ou l'enlèvement de vieux bâtiments ou d'étangs indésirables sont des coûts raisonnables à couvrir pour les propriétaires. Certaines améliorations sont de nature à long terme et ne relèvent pas de l'entretien normal de la ferme. Les propriétaires doivent écouter les demandes de dépenses raisonnables et les payer.
4. Interférence limitée
La communication est bonne, mais trop c'est trop. Aucun agriculteur ne veut parler à son propriétaire chaque semaine. Aussi, certains propriétaires pourraient être les coupables causant les dommages aux récoltes des quatre roues ou laissant des flèches traîner dans le champ après la chasse. Les propriétaires doivent garder à l'esprit que l'agriculteur essaie de gérer son entreprise et de gagner sa vie sur cette terre.
