Cela semble inévitable :les terres agricoles à la périphérie des villes finissent par être dévorées par la machine de la (sous)urbanisation. C'est souvent le cas, mais il existe un outil juridique pour l'empêcher - les servitudes de conservation - qui peuvent s'accompagner de fortes incitations financières pour le propriétaire foncier.
Une servitude de conservation est une restriction légale ajoutée à l'acte de propriété, qui empêche le développement du terrain, à perpétuité. À partir des années 1970, les servitudes de conservation sont devenues un outil populaire pour encourager une croissance urbaine dense - plutôt qu'un étalement suburbain sans fin - dans le but de préserver les ressources en sol et en eau et l'habitat faunique. Depuis lors, l'utilisation des servitudes de conservation a connu une croissance exponentielle. Entre 2000 et 2010, la superficie des servitudes de conservation détenues par les fiducies foncières aux États-Unis (qui ne représente qu'une partie de la superficie totale des servitudes de conservation) a presque quadruplé, passant de 2,3 millions à 8,8 millions.
Le concept s'étend à la préservation des éléments historiques des lieux ruraux, ainsi qu'à la préservation des moyens de subsistance ruraux. Les servitudes de conservation agricoles (ACE) sont un type courant de servitude de conservation qui permet aux activités agricoles de se poursuivre, mais empêche la plupart des autres types de développement économique sur la propriété. En échange de la mise en place d'une servitude de conservation sur leur propriété, les propriétaires fonciers ont droit à d'importants avantages fiscaux et, dans certains cas, peuvent se retrouver avec une somme forfaitaire en espèces (plus à ce sujet dans une minute). Les avantages financiers peuvent être dérisoires par rapport au prix qu'un promoteur paierait pour un terrain dans une zone suburbaine en développement rapide, mais cela adoucit l'affaire. Cependant, vous aurez également la récompense inestimable de savoir que vos arrière-arrière-petits-enfants peuvent grimper dans un pommier que vous plantez aujourd'hui et avoir une expérience directe de l'origine de la nourriture.
Donner un sens à la loi sur l'utilisation des terres
D'un point de vue juridique, la notion de propriété privée s'articule autour d'un concept appelé « faisceau de droits ». Plutôt que la propriété soit une affaire de tout ou rien - c'est-à-dire que vous la possédiez ou que vous ne la possédiez pas - la propriété est considérée comme un ensemble de droits d'utilisation de la propriété de différentes manières, chacune pouvant être achetée et vendue séparément. Les droits de propriété comprennent des éléments tels que la résidence, la restriction de l'accès du public, l'extraction de bois et de minéraux, l'élevage de cultures, la construction d'objets, etc., bien que chacun de ces éléments puisse être soumis à des restrictions par des ordonnances de zonage locales et des lois étatiques et fédérales.
Un autre droit des propriétaires fonciers est le droit de subdiviser les terres et de vendre des parcelles à profit - c'est le droit qui est abandonné lorsqu'une servitude de conservation est placée sur un acte de propriété. Une servitude de conservation ne vous empêche pas de vendre votre terrain ou de le léguer à vos enfants, bien que tous les futurs propriétaires seront limités par la servitude placée sur l'acte. C'est une grande décision, et elle ne peut généralement pas être annulée.
Cependant, les détails exacts d'une servitude peuvent varier considérablement, il est donc possible de les adapter à vos désirs et à votre situation. Par exemple, il est courant de se réserver le droit de séparer de petites parcelles de terre d'une ferme plus grande dans le seul but de donner, vendre ou léguer ces parcelles aux membres de la famille pour construire une maison. De même, vous pouvez vous réserver le droit de développer davantage la propriété pour d'autres utilisations agricoles à l'avenir. Si votre fils ou votre fille souhaite retourner sur la terre et construire une nouvelle grange ou un magasin de ferme pour vendre ses marchandises, la servitude peut être rédigée de manière à permettre de telles activités.
Les ACE n'incluent généralement pas de disposition pour l'accès public, bien que parfois d'autres types de servitudes de conservation le permettent, principalement lorsqu'il y a des caractéristiques naturelles uniques sur la propriété qui, selon le propriétaire foncier, devraient être dans le domaine public. L'idée d'un CEA est de conserver la terre au sein d'une famille au fil des générations et de la conserver à un usage agricole productif. Cependant, un tiers est nécessaire pour gérer la servitude de conservation, qui prend généralement la forme d'une organisation de fiducie foncière à but non lucratif ou d'un programme d'achat de droits de développement (PDR) administré par le gouvernement local. Les fiducies foncières et les PDR aident les propriétaires fonciers à mettre en place des servitudes de conservation, et ils sont également chargés de les faire respecter si un futur propriétaire ou héritier viole l'accord.
Mise en place d'une servitude de conservation
L'une des premières étapes de l'établissement d'une servitude de conservation consiste à trouver un organisme local de protection des terres agricoles, comme une fiducie foncière ou un PDR, et à organiser une réunion pour déterminer si votre propriété et vos intérêts à long terme concernant son utilisation sont une bonne chose. correspondent aux objectifs de conservation de l'organisation. Ensuite, vous aurez besoin d'un avocat pour vous aider à rédiger les conditions de la servitude à votre goût. C'est là qu'intervient la question des incitations financières.
La plupart des fiducies foncières n'acceptent que les servitudes de conservation données, tandis que les PDR sont conçus pour acheter des servitudes de conservation. Si la servitude sera achetée, sa valeur est calculée comme la différence entre sa valeur marchande sans la servitude moins sa valeur marchande avec la servitude, telle que déterminée par un évaluateur professionnel. En d'autres termes, si un promoteur est prêt à vous payer 10 millions de dollars pour votre terrain (en fonction de l'argent qu'il gagnerait en le subdivisant, en le construisant et en vendant les maisons), mais qu'il ne vaut que 1 million de dollars en tant que terres agricoles , la valeur de la servitude serait de 9 millions de dollars. Cependant, l'achat de servitudes est ouvert à la négociation par l'entité acheteuse, qui peut ne pas être disposée à payer la véritable valeur marchande à moins qu'elle ne considère votre propriété comme ayant une valeur de conservation inhabituellement élevée.
Pourtant, il y a toujours des avantages fiscaux lors de la mise en place d'une servitude de conservation. L'une des raisons pour lesquelles les propriétaires fonciers sont souvent contraints de vendre leur propriété est l'augmentation des valeurs fiscales dans les zones à urbanisation rapide. L'impôt foncier est généralement basé sur la valeur de la propriété, donc si la valeur d'une ferme passe de 1 million de dollars à 10 millions de dollars en raison de la pression du développement, les impôts fonciers augmenteront en conséquence. Une fois qu'une servitude de conservation est mise en place, cependant, la valeur du terrain dans ce scénario reviendrait à 1 million de dollars à des fins fiscales. Les propriétaires fonciers qui finissent par faire don de tout ou partie de la valeur de la servitude de conservation peuvent radier le don, selon des règles spécifiques établies par l'IRS pour les servitudes de conservation, ce qui entraîne souvent d'importantes économies d'impôt.
Remarque :Pour des conseils juridiques spécifiques, consultez un avocat.
