C'est une question à laquelle vous pensez probablement fréquemment - chaque fois que vous demandez un prêt, entendre parler d'une vente de terrain à côté, ou simplement évaluer vos progrès financiers d'année en année.
Que vaut une ferme ? La réponse simple que vous entendez souvent est « ce que quelqu'un est prêt à payer pour cela ». Et c'est en effet une sorte de valeur, normalement connu sous le nom de valeur marchande.
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Valeurs multiples
Il existe en fait d'autres formes de valeur, y compris la valeur liquidative, valeur de l'enchère, et la valeur de continuité. La valeur marchande suppose que l'acheteur et le vendeur sont également motivés, informé, et personne n'est sous pression pour acheter ou vendre.
Valeur de liquidation signifie que le vendeur subit une pression importante pour vendre, et la période de commercialisation sera extrêmement courte.
Valeur de l'enchère suppose, bien sûr, que le terrain et l'équipement seront vendus lors d'une vente aux enchères avec un délai normal de commercialisation. Lorsque l'enchère est terminée, vous saurez exactement quelle était la valeur de l'enchère.
Dernièrement, il y a valeur d'exploitation. La valeur d'exploitation est la valeur de l'immobilier plus la valeur de l'entreprise menée sur l'immobilier.
En tant qu'exploitant agricole, en fin de compte, c'est là que vous voulez être ; vous voulez que votre entreprise ait de la valeur. Vous voulez que votre ferme ait plus de valeur que la terre que vous travaillez et l'équipement que vous possédez. Comment cela se passe-t-il ? En mettant en place des structures commerciales adaptées, contrats, des relations d'affaires, et atteindre un revenu net supérieur à la moyenne.
Deux scénarios
Considérez deux scénarios agricoles différents. A titre indicatif, supposons que Farmer Jones a 1, 000 acres dans l'est du Missouri titré en son propre nom. Il cultive 500 acres de maïs et 500 acres de soja chaque année et vend le tout à l'élévateur à grains local.
C'est un bon agriculteur et il gagne un revenu net typique pour ces acres de céréales - appelez cela 70 $, 000 par an. Ce montant de revenu net est intégré à la valeur des terres cultivées locales.
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L'exploitation agricole de Jones vaut très probablement exactement ce que la terre et l'équipement apporteraient, étant donné une vente ordonnée et une quantité raisonnable de marketing. Cela vaut la valeur du marché.
Considérons maintenant le fermier Smith, propriétaire d'un similaire 1, 000 acres dans l'est du Missouri, ainsi que Smith Healthy Foods, Inc. Il cultive 450 acres de maïs, 450 acres de soja, et 100 acres de pêches, pommes, fraises, citrouilles, et légumes. Il vend des produits aux restaurants et épiceries locaux, en cours d'exécution de patchs de fraises et de citrouilles en U-cueillette, et même des promenades en foin hantées et un labyrinthe de maïs en octobre. Smith gagne 130 $, 000 de revenu net. Son exploitation agricole a-t-elle une valeur au-delà de la terre? Oui. Il a une valeur de continuité.
Combien? Comme j'ai dit, la valeur d'exploitation comprend la valeur marchande du terrain et la valeur de l'entreprise. Étant donné que Smith gagne 60 000 $ de plus que son voisin prudent, Jones, Je dirais que la valeur d'entreprise de Smith Healthy Foods devrait être basée sur les bénéfices nets excédentaires qu'il génère au-delà du net que Jones réalise. Donc, vous avez un flux de trésorerie « excédentaire » de 60 000 $ par an qui doit être évalué. Un moyen simple de le faire est d'utiliser des flux de trésorerie actualisés.
Supposons qu'un investisseur type veuille gagner au moins 15 % sur son argent pour assumer le rôle de Smith en tant que propriétaire/exploitant de Smith Healthy Foods. Une véritable évaluation d'entreprise aurait beaucoup plus d'hypothèses, projections, et mathématiques; cependant, un moyen simple et rapide d'obtenir une valeur consiste à diviser le flux de trésorerie ajusté par 15 %. Donc, nous obtenons 400 $, 000 de la valeur de l'entreprise commerciale en plus de la valeur du terrain et de l'équipement.
Pas mal, et Smith Healthy Foods peut même déménager ailleurs, si nécessaire.
