Si vous possédez et louez des terres agricoles, vous savez probablement que c'est un excellent investissement. Si vous possédez un terrain, vous travaillez actuellement mais envisagez de prendre votre retraite bientôt, vous ne connaissez peut-être pas les meilleures stratégies pour louer votre terrain. En réalité, nous estimons que les propriétaires fonciers perdent environ 8 milliards de dollars en frais de location chaque année en louant en dessous des taux du marché.
Pourquoi? Plein de raisons. Pour un, beaucoup de terres agricoles sont louées par accord de poignée de main - un arrangement qui vous intéressera probablement si vous savez exactement qui vous voulez vous remplacer dans les champs.
Mais s'assurer que vous percevez un loyer équitable sur votre terrain pourrait faire une différence significative pour vos finances, surtout à l'approche de la retraite. Ici, Je vais exposer sept choses que tous les propriétaires fonciers devraient faire pour s'assurer qu'ils obtiennent un prix équitable pour leur terre.
1. Savoir comment la valeur des terres agricoles est calculée
Évidemment, l'un des plus grands déterminants de la valeur de votre terre est sa production :cultivez plus de maïs, gagner plus d'argent. Bien sûr, le prix du marché de tout ce que vous cultivez a également un impact (et si tout le monde cultive plus de maïs, le prix peut baisser, donc vous ne gagnerez peut-être pas autant que vous l'espériez).
En déterminant un juste prix de location pour votre terrain, rappelez-vous que son rendement aura un impact majeur sur ce qui est juste.
2. Connaître l'état de votre terrain
Lorsque vous vendez une voiture, tu sais que faire, maquette, et l'état ont un impact énorme sur le prix que vous pouvez obtenir. Il en est de même pour le terrain :Vous souhaitez connaître l'état de votre sol, l'effet de sa forme générale, et son risque d'inondation - des choses que vous avez peut-être acceptées au fil des ans sans tenir compte de leur impact sur la valeur.
En ce qui concerne le calcul du prix exact, il n'y a pas beaucoup d'excellents outils aujourd'hui, c'est pourquoi nous avons construit Tillable. Par exemple, vous pouvez consulter la base de données géographiques de l'étude des sols (SSURGO), qui a pris des échantillons de toutes les terres agricoles aux États-Unis et offre un aperçu.
L'USDA publie également la valeur moyenne des terres agricoles par comté, ce qui est un bon point de départ, mais n'offrira pas d'informations spécifiques à votre terrain.
3. Sachez prendre soin de votre terrain
Un sol sain produit plus qu'un sol appauvri, il est donc important de suivre l'état de votre sol et, finalement, prendre des mesures pour maintenir sa fertilité. Si vous ne le faites pas, le rendement diminuera avec le temps, résultant en moins de récolte et moins de revenus de la terre.
En tant que propriétaire foncier non agricole, vous devez penser à la fertilité différemment de ce que vous faisiez en tant qu'agriculteur actif :
- Votre locataire devrait être celui qui suit un plan de gestion du sol pour reconstituer les cultures nutritives provenant du sol. Votre travail consiste à vérifier que cela est fait.
- L'engrais est la deuxième dépense la plus importante d'un agriculteur après les semences. Si l'argent est serré, votre agriculteur peut être tenté de sauter ou de lésiner sur les engrais pour économiser de l'argent. Soyez conscient de cela.
- Vous ne pouvez pas évaluer la santé de votre sol simplement en regardant. Si un agriculteur ne fertilise pas correctement, vous ne pourrez pas dire au début, et quand tu n'es pas dehors tous les jours, vous ne saurez pas la différence tout de suite. Mais avec le temps, les effets pourraient être dévastateurs.
Compte tenu de l'importance du maintien de la fertilité des sols, il est crucial de savoir comment s'assurer que votre locataire prend soin du terrain.
Un outil que j'aime est l'application AgPhD, qui vous permet d'entrer votre récolte et votre rendement pour déterminer la quantité exacte de chaque élément nutritif qui a été retiré avec la récolte de l'année dernière. Vous pouvez ensuite vous envoyer ces informations par e-mail ou les envoyer à votre locataire. Il est également important d'effectuer des analyses de sol.
La clé ici est de se rappeler que la seule façon d'entretenir votre terrain à long terme est de vous assurer qu'il est correctement fertilisé. Maintenant que vous ne serez plus en charge des opérations quotidiennes, vous devez trouver des moyens de vérifier le travail de votre locataire.
4. Faites vos devoirs lorsque vous choisissez un agriculteur
En tant que propriétaire, vous devriez pouvoir avoir confiance que l'agriculteur qui travaille votre terre en prend soin. A la recherche d'un locataire, il vaut mieux :
- Interviewer plusieurs agriculteurs . Vous n'enverriez pas vos enfants à la première garderie que vous avez trouvée, et vous ne devriez pas confier votre terre au premier fermier à qui vous parlez. Parlez à plusieurs personnes pour avoir une idée de qui vous êtes à l'aise et pour vous assurer de faire confiance à la personne que vous choisissez en fin de compte.
- Vérifier les références . Rappelles toi, les actions de cette personne détermineront la valeur à long terme de votre terrain, qui est un actif d'investissement. Assurez-vous que leurs anciens propriétaires ont eu des expériences positives.
- Ne confondez pas prix élevé et bon rapport qualité-prix . L'une des raisons pour lesquelles il est important de connaître la valeur de votre terrain est que l'offre de loyer la plus élevée n'est peut-être pas votre meilleure offre. Une façon pour un agriculteur de vous payer plus est de lésiner sur des dépenses comme les engrais. Bien que cela puisse vous rapporter plus à court terme, cela peut décimer votre capacité de gain à long terme, ce qui peut être dévastateur à la retraite. D'autre part, les agriculteurs qui exploitent des exploitations à grande échelle peuvent offrir de meilleurs prix grâce aux économies d'échelle. Le point est, vous devez savoir ce que vous proposez et à qui vous le proposez.
5. Utiliser un bail formel
Même en 2019, la plupart des terres agricoles sont louées sans formalités administratives. Ce n'est pas génial pour les mêmes raisons qu'il n'est pas génial d'entrer dans une relation juridique sans un contrat définissant ses termes.
De nombreuses grandes universités agricoles publient des exemples de baux agricoles, mais gardez à l'esprit que ceux-ci ne devraient être qu'un point de départ. Obtenir l'avis d'un avocat est idéal.
6. Souscrivez une assurance responsabilité civile générale
Si vous gagnez de l'argent grâce à la location de terrains, vous êtes techniquement propriétaire d'une entreprise, et en tant que tel, vous avez certaines expositions à la responsabilité qui pourraient finir par vous coûter cher. L'assurance responsabilité civile générale est un moyen facile et important de vous protéger, et votre investissement dans les terres agricoles, contre ces risques. Il s'agit de la première couche de protection pour les dépenses catastrophiques pouvant survenir en raison d'une blessure ou d'un décès injustifié et couvre les frais juridiques et médicaux associés à ces événements.
Évidemment, le manque de couverture d'assurance ne vous dégage pas de la responsabilité financière des accidents qui surviennent sur votre terrain. Sans assurance, vous seriez obligé de financer ces coûts importants par des moyens personnels. L'assurance responsabilité civile générale est généralement peu coûteuse, et ça vaut chaque centime.
7. Gardez une perspective à long terme
Les terres agricoles sont un atout incroyablement précieux. Contrairement aux actions d'une entreprise, vous savez que les terres agricoles auront une valeur intrinsèque aussi longtemps que les gens seront sur cette planète en train de manger. En pensant à louer votre terrain, gardez cette vision à long terme à l'esprit.
Une vision à long terme signifie non seulement louer à un agriculteur qui reconstituera les nutriments, comme je l'ai mentionné plus haut, mais aussi celui qui maintiendra les bandes filtrantes entre votre terrain et les cours d'eau et celui dont les techniques préviennent l'érosion.
En tant que propriétaire terrien, vous êtes également un intendant de l'une des ressources les plus importantes pour maintenir la vie sur terre.
C'est le bon moment pour posséder des terres agricoles
Aujourd'hui, environ 40% des terres agricoles américaines sont louées, et les agriculteurs à la retraite représentent environ 38 % des propriétaires. Les améliorations technologiques signifient que les rendements augmentent régulièrement, donc si vous avez la chance de posséder des terres agricoles, suivre ces sept étapes peut vous aider à obtenir le meilleur retour possible sur cet investissement, même lorsque vous n'êtes plus celui qui travaille réellement le sol.
À propos de l'auteur : Corbett Kull est le co-fondateur de Tillable.
