Introduction à la façon d'acheter des terres agricoles au Kerala :Les terres agricoles sont des terres utilisées pour l'élevage du bétail et la production de cultures. Les terres agricoles sont généralement des terres consacrées à l'agriculture. La production agricole, en particulier pour élever du bétail et produire de la nourriture pour les humains. Ainsi, il est généralement synonyme de terres agricoles ou de terres cultivées ainsi que de pâturages ou de parcours.

Avant d'acheter des terres arables, vous devez faire plusieurs vérifications pour vous assurer que le terrain a un titre clair et commercialisable. La première chose est de connaître la période du propriétaire terrien, le droit légal dans le procès-verbal. Le vendeur doit fournir à l'acheteur tous les documents nécessaires. Identifier la propriété par nature de propriété ; Qu'il soit résidentiel/commercial/industriel ou agricole, si le terrain sur lequel le bâtiment est construit ou sur le point d'être construit est en pleine propriété ou à bail. Rien ne vous empêche d'acheter des terres agricoles au Kerala. La seule condition est que vous ne pouvez pas le convertir à des fins commerciales ou à d'autres fins qui ne sont pas destinées à des activités agricoles sans autorisation. Malgré la large gamme d'outils disponibles, mesurer et décrire les changements dans la couverture et l'utilisation des terres sous les tropiques peut être extrêmement difficile. Le Kerala a une longue histoire de modèles complexes d'utilisation des terres agricoles. L'État envisage de promulguer une nouvelle loi, et modifier les lois existantes, permettre la location de terres agricoles sur des baux autorisés, supprimer les restrictions vieilles de plusieurs décennies imposées par la loi de base sur les réformes foncières du Kerala.

Un guide pour savoir comment acheter des terres agricoles au Kerala, restrictions, documents requis, et des programmes d'achat de terres agricoles au Kerala

Le secteur agricole est confronté aux risques les plus graves de surexploitation et de conversion des terres à d'autres usages, qui se traduit par la dégradation et la dégradation des terres agricoles. La tendance à la croissance du secteur agricole au Kerala n'a pas été compatible avec la baisse de la part des revenus de l'État. Conversion de terres agricoles, surtout dont les rizières, a été un problème sérieux ces derniers temps en termes de sécurité alimentaire et d'impact environnemental. La plupart des habitants du Kerala dépendent de l'agriculture et des activités connexes pour leur subsistance. L'agriculture au Kerala a traversé de nombreuses étapes de changement. L'épuisement des terres se produit à grande échelle, principalement en raison de changements dans l'utilisation des terres, les terres agricoles ont donc considérablement diminué. La biodiversité agricole appartient au passé. Au Kerala, les agriculteurs ont perdu leur lien fort avec la terre. Du Kerala, les rizières et les rizières disparaissent et déclinent rapidement, menaçant la sécurité alimentaire de l'État.

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NRI peut-il acheter des terres agricoles en Inde ?

Les NRI peuvent acheter des propriétés résidentielles et commerciales en Inde mais ne peuvent pas acheter de terres agricoles, fermes, ou des propriétés de plantation.

Conditions d'achat de terres agricoles au Kerala

Tout le monde peut acheter des terres agricoles au Kerala, à l'exception des NRI. Selon la loi sur les réformes foncières du Kerala, 1963, la superficie maximale du terrain est comme ci-dessous ;

a) Une personne majeure célibataire ou le seul survivant de la famille, cinq acres standard et la limite maximale est de 6 et pas plus de 7 acres et demi.

b) Pour une famille de deux ou plus mais de plus de 5 personnes, 10 acres de terre standard et la limite de plafond ne doit pas être inférieure à 12 et pas plus de 15 acres.

c) S'il s'agit d'une famille composée de plus de cinq membres, alors l'acre standard pour chaque membre de plus de cinq est dépassé d'un acre standard, et pas moins de 12 acres de terrain dans la limite du plafond et pas plus de 20 acres de terrain.

d) Pour toute personne physique, 10 acres standard et la limite maximale ne doivent pas être inférieures à 12 et pas plus de 15 acres.

Selon la loi sur la réforme agraire du Kerala, toute terre achetée à des fins agricoles ne peut être utilisée qu'à des fins agricoles. Le bureau du village a une liste de toutes les terres dans ce panchayat qui est sous l'enquête récente qui a été indiquée par le numéro d'enquête. Vous obtenez un numéro d'arpentage du récent projet de loi sur l'impôt foncier, car chaque facture a un numéro unique à 12 chiffres et vous pouvez demander une copie de la facture au propriétaire foncier. Vous devrez trouver le numéro d'enquête et le numéro Tandapar.

Vous pouvez également consulter les détails du terrain en ligne en entrant votre numéro d'arpentage à une valeur raisonnable pour le terrain. La facture contient tous les détails dont vous avez besoin tels que Panchayat, Taluka, Quartier, etc. Récemment, le gouvernement du Kerala a révisé tous les taux fonciers. La conversion des zones humides est un processus long et fastidieux, mais vous pouvez le faire. S'il est supérieur à 5 cents, il est découragé à moins que vous n'ayez un soutien politique fort. Le changement de terrain se produit généralement en grand nombre lorsque l'UDF est au pouvoir. C'est un processus risqué mais si vous pouvez convaincre les responsables du village que le seul but de la terre est de construire vos maisons et non à des fins commerciales.

Le Kerala a une utilisation des terres et un modèle de culture diversifiés. Les réformes foncières introduites dans l'État ont entraîné des changements institutionnels fondamentaux et complets qui ont entraîné des changements drastiques dans le style de propriété foncière. Par conséquent, l'utilisation des terres a changé.

L'agriculture est le type dominant d'utilisation des terres dans l'État. Il couvre plus de 55% de la zone géographique, suivi par les terres forestières (y compris les forêts dégradées) à 28% mais la superficie à usage non agricole n'est que de 11%.

Coût des terres agricoles au Kerala

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Cette différence observée dans les régions de coûts peut être attribuée au loyer des baux en fonction de différents facteurs géographiques et environnementaux tels que la topographie du terrain, disponibilité du marché, installation d'irrigation, et la productivité du sol. La légalisation du système d'agriculture à bail peut augmenter les revenus des locataires et des locataires en augmentant la production agricole.

Le coût des terres agricoles changera en fonction de nombreux facteurs. Topographie, qualité du sol, climat, et la disponibilité des eaux souterraines, etc., ont un effet significatif sur les prix des terrains. Certains autres facteurs naturels affectent également la valeur des terres agricoles.

Les prix des terres agricoles varient en fonction de nombreux facteurs tels que la topographie, conditions agro-climatiques, santé du sol, installations d'irrigation existantes ou type d'infrastructure d'irrigation, seuil de précipitations annuelles moyennes, infrastructures, y compris les routes et les marchés. Installations, environnement social environnant, échantillonnage des cultures, suivi de la rotation des cultures, et le couvert forestier environnant peuvent être affectés. Le coût des terres agricoles au Kerala est d'environ 20 lakhs à 1 crore.

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Objet des prêts agricoles de la Kerala Gramin Bank

Les prêts agricoles offerts par Kerala Gramin Bank peuvent être classés en Krishi Card, prêts à terme pour l'agriculture, prêts pour le développement des vergers d'hévéas, la mise en place de centres ruraux de commercialisation et d'agrobusiness, et les utilisations agricoles peuvent être classées en prêts pour l'achat de terres.

Les prêts de carte Krishi sont conçus pour répondre aux besoins financiers à court terme. Le coût annuel des équipements et de la protection des sols. Les prêts de terminaux structurés pour l'agriculture sont conçus pour couvrir tous les coûts encourus dans tout type d'agriculture et ses activités. Le prêt couvre l'agriculture, qui comprend tout, de la plantation à la noix de coco en passant par la culture circulaire, systèmes d'irrigation piscicole, et les activités qui en découlent. Le prêt à terme pour le développement des plantations d'hévéas est destiné à replanter des zones traditionnelles ou à replanter des zones non traditionnelles et améliorer la productivité par la gestion agricole.

Les prêts à la commercialisation en milieu rural sont conçus pour améliorer et entretenir les installations de commercialisation existantes pour les produits non agricoles. Les prêts aux unités agro-alimentaires sont destinés à fournir un financement supplémentaire pour la création de centres de location de matériel agricole, entre autres services. Les prêts pour l'achat de terres à des fins agricoles sont autorisés pour acheter des exploitations petites et modestes ou mettre en jachère des terres en culture.

Critère d'éligibilité – Ces critères d'éligibilité sont différents pour chaque prêt. Pour un prêt Krishi Card, l'agriculteur doit être propriétaire et cultivateur.

Pour les prêts agricoles pour acheter des terres, les emprunteurs ont besoin de petits ou moyens agriculteurs qui posséderont au maximum 5 acres de terres irriguées ou 2,5 acres de terres irriguées. Lors de l'examen d'une demande pour un tel prêt, l'agriculteur est tenu de soumettre les détails de la proposition de projet. Pour mettre en place un pôle agro-alimentaire, l'emprunteur doit être diplômé en agro-activités, qu'il s'agisse de pisciculture ou de sériciculture, et un point de vente rural.

Caractéristiques des prêts agricoles de la Kerala Gramin Bank – Le taux d'intérêt des prêts agricoles à court terme est de 12% par an. Si le montant reçu est de Rs. 3 lakhs ou moins et est de 13% p.a. Si le montant reçu est supérieur à 3 lakhs roupies. Taux d'intérêt sur les prêts agricoles à terme 13% p.a. quel que soit le montant pris.

Le prêt pour les points de vente ruraux fournit un montant de prêt maximal pouvant aller jusqu'à Rs. 25 Lakhs avec une marge de 25% du coût du projet. La période de paiement varie de 3 ans à 10 ans et la période de suspension initiale est de 12 mois à 18 mois. Il existe une marge de crédit pour l'achat de terres agricoles qui est d'au moins 20% du coût du projet. Pour ce prêt, le terrain acheté à l'emprunteur doit être conservé en garantie. Lorsque le terrain acheté est hypothéqué au profit de la banque, il agit comme une sécurité. En plus d'hypothéquer le terrain acheté, des garanties collatérales telles que des biens fonciers valant le montant du prêt sont également acceptées. Les emprunteurs peuvent également hypothéquer une police LIC ou une police de plan d'épargne nationale dont la valeur de rachat est égale à la valeur du montant du prêt. La durée de remboursement de ce prêt est de 7 à 10 ans dont les versements sont annuels ou semestriels et sa période de suspension maximale ne dépasse pas 24 mois.

Types de terres agricoles au Kerala

Le gouvernement du Kerala a informé la classification des terres agricoles en cinq catégories agro-écologiques basées sur le type de sol et la topographie. Le ministère de l'Agriculture demande des modifications à la loi sur les réformes agraires pour inclure la culture de fruits et légumes dans les vergers afin d'atteindre les objectifs. Les 5 catégories principales sont les zones intérieures, côtier, vallée, régions vallonnées, et la plaine de Palakkad. En outre, il existe 23 unités agro-écologiques réparties en cinq catégories.

Vérifier documents avant d'acheter un terrain au Kerala

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1. Acte de convention ou acte de vente – Titre de propriété – Il s'agit d'un acte notarié établi par le vendeur et l'acheteur. À travers cela, le titre de propriété est transmis à l'acheteur par l'intermédiaire du vendeur. Le transfert est le processus de transfert de propriété du vendeur à l'acheteur. La première étape consiste à examiner le titre de propriété du terrain que vous allez acheter. Vérifiez que le terrain est au nom du vendeur et que le droit exclusif de vendre le terrain lui appartient et à personne d'autre. Il est préférable de revoir la lettre originale avec des experts. Avec le titre de propriété, l'acheteur peut également demander au vendeur de consulter les actes passés du terrain disponible.

2. Document précédent - Ce document délivré par le bureau du sous-registraire contient les noms des vendeurs et acheteurs de la propriété pour lesquels ce document est enregistré.

3. Reçu de l'impôt de base délivré par le Land Revenue Department - Ce document, délivré par les autorités foncières compétentes, comprend des détails tels que le numéro d'enquête, Région, et la date – à partir de laquelle le propriétaire actuel est enregistré en tant que propriétaire et si son nom a été modifié ou non. Si le propriétaire n'a pas de reçu fiscal, auquel cas contacter le bureau du village avec le numéro d'enquête. Vérifiez le terrain et vérifiez le propriétaire original du terrain.

4. Certificat de charge – Le certificat de charge désigne les charges ou obligations imposées sur un bien particulier, en vertu de laquelle il est détenu en garantie de toute dette de son propriétaire qui n'a pas été payée à ce jour. Le certificat peut être obtenu sur la demande sous une forme prescrite fournie par les autorités auprès du sous-registre concerné. Il faut généralement environ 2 semaines pour obtenir le certificat dans un cours normal. Les représentants du gouvernement et les institutions financières comme les banques, etc. exigent 13 ans de charges. Il y aura un petit supplément pour recevoir, selon le nombre d'années. Des dispositions sont prises pour payer un « double droit » pour le recevoir immédiatement en cas d'urgence.

Ce certificat attestera de l'authenticité du titre du propriétaire. Dans le cours normal, cette attestation fera foi, mais il peut contenir des erreurs d'écriture. Le bureau du sous-registraire, notre vigilance peut enquêter sur cette erreur. Par conséquent, il est toujours conseillé d'inspecter personnellement la propriété et de vérifier et de vérifier que les documents de titre originaux sont à la disposition du propriétaire.

5. Certificat d'occupation - Ce certificat peut être obtenu auprès du bureau du village concerné dans lequel l'officier du village concerné a été chargé d'apposer le timbre des frais de justice requis sur le papier blanc. Aucun frais ne sera facturé pour cela. Le certificat de possession prouvera le propriétaire actuel de la propriété concernée selon la date. Après vérification des documents pertinents du demandeur et inspection du site par le responsable du village, il confirmera avec sa signature et son sceau officiel.

6. Certificat de titre – Un avocat délivre un certificat de titre après avoir recherché le titre de propriété requis pour l'achat. Le certificat de titre indiquera si la propriété est irresponsable et a un titre vendable clair. La recherche de titres de propriété se fait généralement sur les 30 dernières années. Le promoteur doit joindre une copie de ces rapports au futur acheteur de l'appartement dans le « Contrat de vente ». Ces documents indiqueront si le titre de propriété est clair, vendable, et libre de tout fardeau. Il indiquera clairement s'il existe une hypothèque existante, litige, état, ou réclamer, ce qui est susceptible de nuire au titre de l'acheteur.

7. Carte de localisation et contour de la propriété - Ceci montre l'emplacement de la propriété demandée. Il comprend la distance de la gare principale et, le cas échéant, la distance de la route principale du métro à la propriété, etc. limites d'une propriété, mesure de la propriété, s'il y a un bâtiment ou une maison, une description détaillée de celui-ci sera effectuée sur la carte de localisation.

8. Certificat de non-attachement - L'officier du village doit noter la réception de tout problème juridique lié à l'impôt par le biais du certificat non-attaché tehsildar.

9. Reçu de taxe de construction - Ce certificat est délivré par des organismes gouvernementaux locaux comme Panchayat, Municipalité, Société. Si vous achetez une maison avec une propriété, vous devriez également vérifier le reçu de taxe d'habitation. Aussi, s'assurer que les factures d'électricité et d'eau sont à jour et si un solde doit être payé, assurez-vous que le vendeur l'a fait.

10. Autorisation de terres non agricoles - Si la terre que vous avez l'intention d'acheter est une rizière ou une terre agricole et si vous l'utilisez à des fins résidentielles/commerciales/industrielles, alors les terres agricoles ne sont pas autorisées. Doit être converti en terres agricoles et doit être un ordre non agricole doit être obtenu auprès du collecteur du district où se trouve la propriété. En outre, il faut obtenir les derniers reçus prouvant les paiements d'impôts non agricoles. Dans les cas où le passage d'une utilisation agricole à une utilisation non agricole ne se produit pas dans le délai stipulé, une prolongation du délai doit être ordonnée par l'autorité compétente.

Précautions à prendre pour l'achat de terres agricoles au Kerala

Vérifiez les antécédents du vendeur – Vérifiez tous les documents et titres de propriété joints avant d'acheter des terres agricoles. Mais nous ne parvenons pas à confirmer les incidents précédents du vendeur. Il est préférable de confirmer à l'avance le rôle et les antécédents des vendeurs. Si les vendeurs sont des récidivistes et sont impliqués dans des délits immobiliers ou d'autres délits, il est préférable d'abandonner l'idée d'acheter une propriété. Si les antécédents du fournisseur sont bons ; Et si son caractère et sa réputation ne font aucun doute, alors la transaction sera très fluide. Vous n'avez pas à dépenser de l'argent et du temps précieux.

Vérifiez le titre de propriété – Le titre de propriété constitue la base de tout accord. Aucun vendeur ne peut donner à un acheteur un meilleur titre en vertu de l'Indian Contract Act. Le titre du vendeur doit être clair et libre de toute charge. Vérifiez le titre du vendeur avant d'acheter la propriété. Les dossiers peuvent être recherchés au bureau du sous-registraire pour les documents qui affectent la propriété et peuvent être enregistrés. Le rapport montrera le propriétaire enregistré du titre de propriété et les modifications apportées au titre de propriété. Si la terre est à des fins agricoles, alors la terre peut être exigée du livret d'Adangal / Pahani / Khatta ou Pattadar et du vendeur du titre de propriété.

Vérifiez les documents originaux – Inspectez les documents originaux du vendeur. Il est préférable de connaître tous les faits concernant les documents perdus si les documents originaux sont manquants/perdus. Savoir si le commerçant a déposé plainte auprès du commissariat concerné et obtenu une copie du FIR concernant la perte de documents, et/ou quelles autres mesures il a prises pour les trouver en tant que personne sensée. Les documents originaux sont susceptibles d'être conservés dans des banques / des prêteurs privés / des institutions financières afin que les titres de propriété puissent être collectés et hypothéqués / chargés sur la propriété. Bien que, il est préférable d'obtenir des informations complètes sur les documents originaux manquants. Et il est toujours préférable de publier un avis public basé sur des copies certifiées conformes des titres de propriété au lieu des documents originaux concernant l'achat de la propriété qui ont été perdus.

Certificat de charge – Avant d'acheter un terrain, il est nécessaire de vérifier qu'il n'y a pas d'obligations légales sur le terrain. Vérifiez attentivement le CE (Certificat de charge) délivré par le bureau du sous-registraire.

Enregistrement des terres agricoles au Kerala

Le processus d'enregistrement foncier est régi par l'article 17 de la Loi sur l'enregistrement, 1908. Toutes les transactions impliquant la vente d'un immeuble doivent être enregistrées auprès du propriétaire pour assurer le transfert du titre propre.

Article 17 Loi sur l'inscription des Indiens – Article 17 de la Loi sur l'inscription des Indiens, 1908 stipule que toutes les transactions, y compris la vente de biens immobiliers, don de biens immobiliers, et location de biens immobiliers pour plus de 12 mois de biens immobiliers pour une valeur de Rs. 100 et plus doivent être enregistrés.

Objectif de l'enregistrement de la propriété (enregistrement mort) - L'enregistrement des biens immobiliers offre les avantages suivants ;

• Avec l'enregistrement de la propriété, le document de transfert devient un document public permanent.
• N'importe qui peut consulter le dossier public, et une copie certifiée conforme du document peut être obtenue.
• L'enregistrement de la propriété informe le public que le propriétaire a transféré le bien immobilier à l'acheteur.

Documents requis pour l'enregistrement de la propriété au Kerala - Les documents suivants doivent être soumis au registraire pour l'enregistrement de la propriété.

• Preuve de propriété
• Copie certifiée conforme de l'ancien acte de vente original, Évaluation MC ou mutation
• Preuve d'identité (carte de rationnement, ID d'électeur, Permis de conduire, Carte Aadhar ou carte PAN)
• CNO
• Preuve d'identité de deux témoins
• Description des biens immobiliers
• Image numérique de la propriété

Achat de terres à des fins agricoles au Kerala

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But – Le but de ce programme est de fournir des prêts à terme aux petits agriculteurs/marginaux dans lesquels les cultivateurs/fermiers en fermage doivent acheter des terres agricoles ainsi que produire/développer et cultiver des terres en jachère.

Admissibilité

• Petits agriculteurs qui possèdent 2,50 acres de terres irriguées et un maximum de 5 acres de terres non irriguées.
• Métayers ou fermiers locataires jusqu'à 2,50 acres de terres irriguées ou y compris les terres achetées 5 acres de terres irriguées.
• Les agro-entrepreneurs qui ne possèdent pas de terres agricoles mais qui ont une formation agricole sont également éligibles pour obtenir un prêt pour acheter des terres agricoles, à condition que les lois nationales pertinentes le permettent, non-agriculteurs à acheter des terres agricoles.
• Les agriculteurs devraient rester dans la catégorie des petits agriculteurs.

Marge – La marge sera d'au moins 20 %.

Sécurité

• Le foncier financé par la banque étant une garantie de base, l'hypothèque sur le terrain acheté doit être envisagée quel que soit le montant du prêt.
• En outre, l'hypothèque sur le terrain actuellement détenu, si seulement, est utilisé comme sécurité.
• Le montant du prêt ne doit pas être supérieur à la valeur actuelle du terrain proposé à acheter.

Programme d'achat de terres au Kerala

Objectif – Aider les petits agriculteurs arriérés et les ouvriers agricoles sans terre qui sont nos créanciers actuels à acheter des terres pour consolider la propriété foncière et développer les terres stériles et les terres en jachère.

Caractéristiques

• Montant du prêt – Coût du terrain
• Fourniture d'installations d'irrigation et aménagement des terres (ne doit pas dépasser 50 % de la valeur des terres).
• Achat d'outils agricoles.
• Frais d'enregistrement et droit de timbre.
• Le montant du prêt sera de 85 % du coût du terrain agricole. Il est évalué par la banque, soumis au maximum de 5 lakhs roupies
• Hypothèque du terrain à acheter