Le problème (soumis par S.J.)
Pendant des années, J'ai loué un terrain à mes parents et à d'autres voisins. Quand mes parents sont décédés, c'est devenu un défi de louer à plusieurs de mes frères et sœurs. Maintenant, comme mes voisins sont décédés, louer à certains de leurs héritiers est également devenu un défi. Comment puis-je m'assurer que mon fils n'a pas à subir ce que j'ai dû subir ?
La solution
Négocier les loyers peut créer des tensions. Vous ne pouvez pas résoudre tous les problèmes de vos voisins, mais vous pouvez résoudre vos propres problèmes familiaux potentiels pour votre fils.
La première étape consiste à déterminer comment le taux de loyer sera établi.
- Un accord mutuel n'est acceptable que si vous pouvez amener les gens à se mettre d'accord.
- Un prix fixe peut nécessiter des ajustements au fur et à mesure que les temps changent.
- Un pourcentage de la moyenne du comté ou de l'État peut fonctionner, mais peut être remis en question en raison du nombre limité de répondants à l'enquête.
- Un pourcentage de retour sur la terre peut être risqué dans les deux sens avec des fluctuations de la valeur des terres.
- Un bail flex-rent, qui comprend une base plus un bonus sonne bien, mais les propriétaires n'aiment pas toujours voir où le taux de base devrait réellement commencer. Parfois, les propriétaires veulent que le gros dollar soit la base, puis un bonus en plus.
- Un bail de métayage, ce que certains trouvent très juste, est quelque chose que peu de propriétaires aiment réellement participer en raison du risque.
La bonne nouvelle, c'est que vous décidez laquelle de ces méthodes convient le mieux à votre situation.
La deuxième étape consiste à savoir où ces contrats de location doivent être inclus.
- Pour les familles, ils devraient être inclus dans les documents de procuration. Si vous êtes invalide, les paramètres sont définis pour éviter les ennuis avant votre décès.
- Si vous avez une fiducie révocable, les accords devraient être inclus dans la fiducie parce que le terrain est probablement dans la fiducie.
- Si tu as une volonté, il devrait être inclus dans la fiducie testamentaire donc au premier décès, si une fiducie est créée, les accords sont déjà en place.
- Les accords doivent être conclus avec des entités comme une société ou une LLC.
- Des directives de location peuvent être attachées aux actes ou aux successions viagers.
S'il y a un tiers, il devrait certainement y avoir un accord séparé en place. Il est surprenant de constater combien de fois les accords de location ne sont pas en place entre les propriétaires à long terme et les locataires. Ce n'est pas un problème jusqu'à ce qu'il y ait un problème comme vous l'avez mentionné.
Quelques autres détails de location devraient également être inclus ou pris en compte :
- Quelle est la durée du bail? Cela peut être aussi court qu'un an ou cela peut prendre plusieurs années, selon l'état dans lequel vous vivez. Par exemple, dans l'Iowa, le bail maximum est de 20 ans.
- Le bail pourrait s'étendre jusqu'à un certain âge du locataire, comme l'âge de 70 ans.
- Le bail pourrait inclure un locataire subsidiaire, tels que les héritiers du locataire actuel. Cela peut être important, dans certains cas.
J'entends souvent des propriétaires, qu'ils soient frères et sœurs ou tiers, dire, « Tout n'est pas une question d'argent. Nous voulons quelqu'un qui prendra soin de notre terrain, tondre les fossés, améliorer la fertilité, réduire le compactage, cultures de couverture végétale, et donnez-nous des cartes. Ils vont même répéter, "Ce n'est pas à propos de l'argent." Puis peu de temps après le début de la conversation, ils mentionnent qu'ils ont eu plusieurs offres pour plus que ce que vous payez. À ce moment-là, vous aimeriez avoir des accords décrivant comment les loyers seront calculés. Sans directives, ce n'est pas qu'une question d'argent, tout est une question d'argent - et la plupart des gens en aiment plus.
Myron Friesen est copropriétaire de Farm Financial Strategies à Osage, Iowa. Au cours des 19 dernières années, il a travaillé exclusivement avec des familles d'agriculteurs du Midwest pour élaborer des stratégies de transition agricole. Friesen a grandi sur un lac de montagne, Minnesota, cultiver. Il possède et exploite une ferme de culture et d'élevage de 910 acres avec sa femme et ses quatre enfants. farmestate.com
