La demande maintient les loyers en espèces stables

Les prix relativement bas des céréales et du soja et la rentabilité réduite des exploitations agricoles ont peu fait pour réduire la demande de terres cultivées, ce qui signifie que les prix des loyers au comptant resteront stables au cours des 12 prochains mois.

L'année dernière, le prix de location moyen des terres cultivées aux États-Unis était de 136 $ l'acre, selon l'USDA. l'Iowa et l'Illinois, les plus grands producteurs de maïs et de soja, étaient les principaux États de la Corn Belt à 231 $ et 218 $ l'acre, respectivement.

Prix ​​des récoltes, pendant ce temps, sont restés stables. Le prix moyen en 2016-2017 était de 3,36 $ le boisseau, dit le gouvernement. Les contrats à terme cette année qui sont prévus de 3,25 $ à 3,55 $ le boisseau devraient se situer en moyenne entre 3,40 $ et 4,40 $ l'année prochaine, selon les données de l'USDA.

Revenu agricole, cependant, devrait baisser en 2018. Le revenu agricole monétaire brut est fixé à 404 milliards de dollars, en baisse de 2% par rapport à l'année dernière. Le revenu agricole net devrait baisser de 8 % en 2018 à 59,5 milliards de dollars, dit l'USDA.

Qu'il s'agisse d'optimisme concernant les prix des récoltes, le désir d'acheter des terres qui jouxtent des champs qu'ils possèdent déjà, ou simplement la foi en leurs capacités, les agriculteurs s'approprient les terres dès qu'elles deviennent disponibles, et cela sous-tend les tarifs de location.

« Les loyers au comptant restent assez compétitifs, " dit Jason Britt, président de Central States Commodities, une maison de courtage à Kansas City, Missouri, dont les fermes familiales débarquent dans le nord du Missouri. « Ils se sont ajustés après 2012 parce que les prix des matières premières étaient élevés. Nous avons vu quelques ajustements vers le bas, mais il semble qu'il soit suffisamment compétitif pour maintenir les enchères à un niveau élevé. »

Michel Langemeier, économiste agricole à Purdue University à West Lafayette, Indiana, dit que les loyers en espèces resteront probablement stables cette année, mais il note que les agriculteurs devraient être plus près du seuil de rentabilité qu'ils ne l'ont été au cours des quatre dernières années.

Alors que certains locataires peuvent se sentir coincés par des propriétaires qui laissent les loyers inchangés ou les augmentent légèrement, les données montrent que les propriétaires peuvent être justifiés de ne pas réduire ce qu'ils facturent.

« La valeur des terres agricoles du septième district de la Réserve fédérale a montré des signes de stabilisation au premier trimestre de 2018, comme les valeurs des terres agricoles étaient inchangées par rapport à il y a un an, », selon un rapport de l'économiste principal de la Federal Reserve Bank de Chicago, David Oppedahl.

La valeur des terres agricoles de qualité au premier trimestre a augmenté de 1 % par rapport au quatrième trimestre de 2017, le rapport dit, citant les réponses à l'enquête de 181 banquiers agricoles dans le septième arrondissement, qui comprend l'Iowa et certaines parties de l'Illinois, Wisconsin, Indiana, et Michigan, une superficie qui représente 40 % du maïs, soja, et la production porcine aux États-Unis

Adam Thien, vice-président de Thien Farm Management à Council Bluffs, Iowa, dit qu'il s'attend à ce que les loyers en espèces soient stables ou légèrement plus élevés au cours des 12 prochains mois. Les propriétaires fonciers de sa région sont, en général, exiger des loyers plus élevés pour maximiser leurs profits, mais certains locataires repoussent, Au moins un peu, il dit.

espace pour faire demi-tour

Pour négocier efficacement leurs tarifs, les producteurs devraient être en mesure de montrer leurs coûts d'équilibre.

« J'encourage les locataires à prévoir un budget pour leur ferme afin de montrer non seulement à moi-même, mais aussi au propriétaire foncier, comment ils justifient les tarifs de location afin qu'ils puissent rester rentables, " il dit. « Il y a des loyers élevés qui sont payés par les locataires. Je ne connais pas leur justification pour payer 20 $ ou 30 $ ou 40 $ l'acre de plus que les autres locataires (sur des terres de haute qualité) dans la région.

Les agriculteurs qui s'occupent de terres de qualité qui produisent constamment des rendements élevés ne sont pas prêts à partir en sachant qu'ils pourraient être rentables même pendant les périodes difficiles. Ils veulent garder le contrôle des terres cultivées à haute production parce que s'ils y renoncent, ils ne savent pas s'il sera à nouveau disponible, dit Thien.

C'est ce type de demande qui maintient les prix des terrains et les loyers en espèces sous-jacents.

« Les locataires qui ont accepté de partir se trouvent généralement dans les fermes les moins productives ou les moins cohérentes, " il dit. « C’est là que nous voyons des locataires dire qu’ils sont prêts à partir. Les fermes les plus productives entraînent des taux de location plus élevés.

Randy Hertz de Hertz Land Management au Nevada, Iowa, dit que les prix des terrains et les loyers en espèces ont augmenté pendant 15 ans jusqu'à tout récemment, et ils se sont stabilisés depuis. Il était plus facile – et avantageux – pour les locataires de signer des baux de trois à cinq ans car ils pouvaient fixer un prix.

Les données de l'USDA soutiennent son affirmation. La valeur moyenne d'un acre de terres cultivées aux États-Unis en 2003 était de 1 $, 660, selon le Service national des statistiques agricoles. D'ici 2008, la valeur avait grimpé à 2 $, 760 l'acre; d'ici 2014, c'était jusqu'à 4 $, 100. Depuis lors, les valeurs sont restées stables. L'année dernière, ils ont en moyenne 4 $, 090 l'acre, selon les données du gouvernement.

Parce que les prix ont plafonné, il profite à de nombreux locataires de négocier les tarifs sur une base annuelle, dit Hertz.

« Quand nous augmentions chaque année, qui était en faveur du locataire (pour signer un bail à plus long terme). Maintenant que les loyers pourraient aller dans l'autre sens, est-ce la chose la plus intelligente à faire ? » il demande. « Vous devez négocier ce loyer chaque année parce que tout change – les rendements changent et les coûts des intrants changent et les coûts des semences changent. Donc beaucoup disent qu'ils vont faire un bail flexible, mais beaucoup de baux flexibles ont une base assez élevée et ne sont pas très flexibles.

La clé pour négocier un prix de location juste est de savoir exactement où se situe le seuil de rentabilité, dit Hertz.

« Vous devez vraiment gérer les chiffres et vous assurer de les avoir correctement, " il dit. « L’agriculture est une communauté et elle est basée sur la confiance, et la plupart des propriétaires de ferme font vraiment confiance à leurs agriculteurs.

Suivez l'argent

Alors que les prix des produits de base et la demande de terres sont les principaux facteurs qui déterminent les taux de location des terres cultivées, un autre facteur pourrait bientôt pointer son nez :les taux d'intérêt.

La Réserve fédérale américaine a relevé le taux des fonds fédéraux à six reprises depuis décembre 2016. Le taux affecte des durées de plus de 60 mois, y compris les prêts fonciers et d'équipement. La hausse des taux peut freiner la demande car le coût d'emprunt devient supérieur à ce que les acheteurs potentiels sont prêts à supporter.

Les taux hypothécaires fixes moyens sur 30 ans à l'échelle nationale se rapprochent de 5%. Bien que ce soit de l'argent relativement bon marché, c'est bien au-dessus des taux de ces dernières années.

« Ce qui maintient les prix des terrains ensemble en ce moment, ce sont les taux d'intérêt bon marché, ", dit Britt des États centraux. « Si les taux d'intérêt commencent à augmenter, cela ralentira le roulement des agriculteurs plus rapidement que les bas prix des produits de base. Il y a de la volonté là-bas, mais si les taux d'intérêt commencent à grimper, cela ralentira tout le monde. Cela vous fait vraiment reconsidérer.

Parfois, il ne semble pas logique de prendre plus de terres, peu importe où vous pensez que les prix iront. Cela n'empêche toujours pas certains producteurs de louer ou d'acheter plus. Britt dit qu'il a vu d'autres agriculteurs fermer leurs portes parce qu'ils étaient trop confiants et payaient trop cher.

« Les producteurs pensent qu'ils vont le déchirer. Ils viendront et paieront 20 $ ou 30 $ l'acre en plus de ce qu'un autre agriculteur paie, mais s'ils ont une (mauvaise) année, ils font faillite assez rapidement, " il dit.

Toujours, les agriculteurs sont un groupe optimiste. Ils doivent l'être pour continuer à faire ce qu'ils font année après année. Certaines années portent leurs fruits tandis que d'autres sont un échec, mais la plupart des producteurs ont tendance à envisager l'agriculture à plus long terme.

« Les agriculteurs optimistes ne manquent pas, ", dit Britt.