La flambée des prix des céréales, comme celle que les agriculteurs ont connue en 2021, signifie une chose :les prix payés pour les terres agricoles et les loyers en espèces augmenteront certainement à temps pour la campagne agricole 2022.
Tout aussi certain, cependant, est que les prix des céréales finiront par baisser. Les agriculteurs qui ont bloqué des loyers en espèces élevés pendant les périodes d'expansion peuvent se retrouver avec des baux non rentables lorsque le marché chute. C'est l'un des pièges des contrats de location en espèces, dit Mykel Taylor, l'Alfa Endowed Eminent Scholar en économie agricole à l'Université d'Auburn.
« Il est difficile de fixer un loyer en espèces fixe juste lorsque les choses changent d'année en année, », explique Taylor.
Pour cette raison, un bail au comptant flexible (FCL) peut être la solution pour certains agriculteurs et propriétaires fonciers.
La FCL garantit un prix minimum sur lequel le locataire et le propriétaire s'entendent. Il est généralement inférieur au taux de loyer au comptant en vigueur; cependant, les propriétaires fonciers peuvent obtenir une prime basée sur le rendement, prix des céréales, ou revenu brut. « Pour les propriétaires terriens, c'est attrayant parce qu'ils ne ratent pas les bonnes années, ", dit Taylor.
Alors que les FCL peuvent être adaptés à chaque ferme, dans la plupart des scénarios, le locataire et le propriétaire s'entendent sur l'un des deux scénarios courants :
• Part du revenu net. Le propriétaire foncier recevra un loyer égal à une part convenue du revenu net de la récolte, déterminé en multipliant le rendement récolté par le prix du marché (généralement le prix à la récolte). Typiquement, le loyer sera égal entre 25 % et 40 % de la valeur nette de la récolte ou du revenu net de la récolte.
• Loyer de base plus bonus. Les parties conviennent d'un loyer de base, généralement inférieur à un loyer en espèces fixe typique pour le même terrain.
Le propriétaire foncier reçoit une part du revenu net s'il dépasse une certaine valeur de base. Les deux parties doivent se mettre d'accord sur la manière de calculer les revenus nets.
C'est quoi le hold-up ? Idéalement, un contrat de location de ferme doit être équitable pour les deux parties. « Tout le monde veut trouver ce juste milieu, mais c'est difficile, ", dit Taylor. Un FCL peut fournir ce terrain d'entente. Cependant, seulement environ 5 % à 6 % de tous les baux de la Corn Belt sont des FCL, selon le régime, La possession, et Transition of Agricultural Land Survey par le National Agricultural Statistics Service de l'USDA.
« La raison pour laquelle nous n'en voyons pas plus, c'est parce qu'ils peuvent être un peu complexes à comprendre, ", dit Taylor. « Disons que vous définissez un taux de base, mais le composant de formule - qui est l'endroit où le flex entre en jeu - peut être compliqué. "
Dans la plupart des cas, les agriculteurs paieront une partie fixe du loyer en espèces le 1er mars et la deuxième partie - le flex - après la récolte à l'automne.
Les parties peuvent fonder la partie flexible du bail sur le rendement ou les revenus nets ; Taylor préfère ce dernier. Cependant, cela nécessite la volonté de l'agriculteur de fournir des informations sur les coûts de production et sur la manière dont ces informations ont été obtenues.
« Si vous faites les calculs et que vous dites simplement à un propriétaire foncier, voici votre loyer de base et votre prime de 25 $ par acre, mais ne leur dites pas comment vous êtes arrivé au bonus de 25 $, ils peuvent dire, ‘Merci.’ Ou ils peuvent penser, 'Ce qui donne? Je pensais que ce serait plus, ' ", explique Taylor.
Qu'en est-il des bonus informels ? Si le but d'un bail au comptant flexible est de fournir une juste compensation aux propriétaires fonciers, pourquoi ne pas offrir une prime de fin d'année les très bonnes années ?
Taylor le déconseille. Vous vous souvenez de la scène des vacances de Noël de National Lampoon où Clark Griswold obtient un abonnement au Jelly of the Month Club plutôt que le bonus en espèces qu'il attendait – et qu'il avait déjà dépensé ? Un bonus informel est comme ça.
Si vous donnez à votre propriétaire 10 $ à 15 $ de plus l'acre au cours d'une bonne année, le propriétaire l'appréciera. Cependant, si les prix sont bas l'année suivante ou que le temps est mauvais et qu'il n'y a pas de bonus, le propriétaire sera probablement déçu. "Ça peut revenir te mordre, " elle dit.
« Si vous avez une bonne communication, vous pouvez travailler à travers cela, " Elle ajoute.
"Mais tous les propriétaires fonciers et locataires n'ont pas une bonne communication."
Trois clés pour un crédit-bail flexible
Un crédit-bail flexible (FCL) peut offrir aux agriculteurs et aux propriétaires fonciers plus de certitude dans les années volatiles, dit Mykel Taylor, Alfa Endowed Eminent Scholar à l'Université d'Auburn. Pour le faire fonctionner efficacement, cependant, exige une discipline de gestion dans trois domaines.
Transparence.
Les opérations qui réussissent avec les FCL suivent de près les coûts des intrants et sont prêtes à les partager avec le propriétaire foncier.
La communication.
Lorsque Taylor était économiste d'Extension ag à l'Université d'État du Kansas, un jeune fermier et son propriétaire l'ont approchée après une réunion. Ils avaient mis en place un crédit-bail flexible, par lequel le jeune agriculteur a payé un loyer en espèces de base et une prime qui dépendait de la rentabilité de la terre cette année-là. "Le fermier payait beaucoup plus que la valeur marchande, et c'était insoutenable, ", dit Taylor. "Mais ils ont pu réconcilier la situation parce qu'ils étaient prêts à communiquer les uns avec les autres."
Documentation.
Les détails du FCL doivent toujours être écrits et révisés chaque année. Cela inclut les conditions de paiement (à quelle période de l'année le propriétaire est-il payé), comment le rendement est déterminé (peser les billets, combiner les moniteurs de rendement, capacité de stockage des silos à grains), ainsi que la façon dont l'assurance-récolte et les paiements gouvernementaux sont pris en compte dans la formule. Pour une feuille de travail interactive sur les locations au comptant flexibles, visitez le site Web du décideur agricole de l'Iowa State University à l'adresse extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.
