DES MOINES, Iowa — De plus en plus d'agriculteurs et de propriétaires fonciers veulent savoir comment utiliser la section 1031 de l'Internal Revenue Code (connue sous le nom d'échange de la section 1031) pour différer les impôts et créer de la richesse lors de l'achat d'une propriété de remplacement.
Bien qu'il ne soit pas largement compris, les détails de la transaction d'un échange 1031 peuvent être passés au crible en utilisant un intermédiaire qualifié.
Ce sujet a été abordé dans une présentation aux agriculteurs, propriétaires terriens, et les courtiers à la Land Investment Expo de cette semaine.
David Brown, président de l'IPE 1031, une entreprise nationale qui propose des services d'intermédiation pour différents types d'échanges, n'a pas pu parcourir les cinq premières diapositives d'une présentation de 50 diapositives avant d'être inondé de multiples questions sur la réalisation de 1031 échanges.
Un échange 1031 est défini comme un échange similaire de biens immobiliers qui permet à une personne qui a vendu cet actif d'investir les revenus dans une nouvelle propriété pour éviter les impôts sur les gains en capital.
Le gouvernement américain veut inciter les gens à continuer à maintenir leurs investissements dans l'économie, dit Brown.
En termes simples, c'est un outil de report d'impôt, permettre aux gens d'investir dans des actifs plus appropriés qui conviennent à leur situation particulière.
Flux de trésorerie et avantages liés à la richesse
L'article 1031 de la loi sur les échanges, promulguée en 1921, aide les agriculteurs et les propriétaires terriens à créer de la richesse et à maintenir des flux de trésorerie dans leur exploitation depuis des décennies.
"Les gens qui échangeaient un cheval contre un cheval n'avaient pas à payer la taxe sur cette transition, " dit David Brown, président IPE 1031.
Jusqu'en 1991, les gens étaient même autorisés à utiliser des échanges de pots, regrouper plusieurs fermes, commerce entre eux, et sortir avec ce dont ils avaient besoin.
Les agriculteurs et les non-agriculteurs utilisent l'outil d'échange 1031 pour consolider les opérations agricoles, rapprocher une ferme de leur lieu de résidence, ou posséder un terrain avec un CSR plus élevé, dit Brown.
En permettant aux propriétaires fonciers de conserver l'argent des contribuables d'une vente agricole qui irait normalement au gouvernement, L'échange de l'article 1031 aide les agriculteurs à créer de la richesse.
« Si j'ai une taxe de 100 $, 000 et je peux le réinvestir dans la nouvelle propriété que j'achète sans payer la taxe, ce sont des dollars que je peux utiliser, ", dit Brown.
« Ce sont des dollars de valeur temps pour construire mes avoirs de placement par rapport à un investissement de 100 $, 000 de moins que je ne le pensais.
1031 Malentendus d'échange
Le plus gros abus de langage à propos de 1031 échanges est l'idée que les gens sortent de propriétés agricoles de transition autour des zones métropolitaines et échangent pour décrire des actifs dans des communautés plus rurales.
«Je ne dis pas que ces transactions ne se produisent pas. Mais ils ne représentent qu'une fraction d'un pourcentage des 1031 transactions d'échange que nous traitons, ", dit Brown.
Par exemple, les agriculteurs n'achètent pas de vastes étendues de terres dans les zones rurales avec l'argent qu'ils ont obtenu en vendant des terres à des promoteurs situés près d'une grande ville.
"En réalité, il existe plusieurs études qui montrent que 1031 échanges ne font pas augmenter la valeur des terres agricoles. Au lieu, ce type d'outil d'investissement permet de maîtriser la valeur des terres agricoles ou de la réduire car il contribue à une augmentation de l'offre immobilière car les gens n'ont pas peur de vendre leur terre. Et sans l'article 1031, vous n'auriez pas l'offre de terre, faire monter les prix en raison du faible stock disponible, ", dit Brown.
Top 10 des drapeaux rouges d'échange
Alors que 1031 échanges peuvent être bénéfiques pour les agriculteurs qui vendent et remplacent des actifs immobiliers, comprendre leurs aspects juridiques peut être très déroutant. Lors de la Land Investment Expo de cette semaine, Brown a partagé ces 10 meilleurs drapeaux rouges d'échange avec une salle pleine d'agriculteurs, propriétaires terriens, et les courtiers.
1. L'intermédiaire qualifié disqualifié :Les contribuables recherchant les services d'une société intermédiaire qualifiée, (comme la société de Brown IPE 1031), doit s'enquérir de la propriété de l'entreprise. Un intermédiaire disqualifié ne peut être les mandataires du contribuable, comptables, agents/courtiers immobiliers et employés.
2. Ne pas se poser les bonnes questions :La clé d'une opération d'échange réussie est la planification et la consultation d'un intermédiaire qualifié, ainsi que des conseillers fiscaux et juridiques.
3. Contrats d'achat immobilier incessibles :En vertu de l'article 1031, l'agriculteur qui procède à l'échange est tenu de céder le contrat d'achat à un intermédiaire qualifié.
4. Dépréciation de la valeur :Pour différer toute taxe sur une opération d'échange, trois règles générales doivent être satisfaites. D'abord, la valeur de la ferme ou de la propriété que vous achetez doit être supérieure ou égale à la valeur de la propriété vendue. Deuxièmement, tous les capitaux propres de la ferme ou de la propriété vendue doivent être réinvestis dans le nouvel immeuble de placement. Troisième, tout allégement de la dette de la ferme ou de la propriété vendue doit être remplacé par une nouvelle dette équivalente sur la propriété de remplacement.
5. Ne pas utiliser la puissance des échanges inversés :Un échange inversé peut aider un contribuable effectuant un échange avec la possibilité de localiser et d'acquérir la propriété la plus appropriée avec des contraintes de temps réduites.
6. Ne pas documenter l'échange :Les exigences de documentation de la section 1031 sont strictes et les exigences d'exactitude ne peuvent être négligées. Un intermédiaire qualifié doit s'assurer que les termes du document d'échange technique, avis, identifiants, et d'autres exigences sont traitées correctement.
7. Transactions interdites entre parties liées :Un agriculteur ou tout contribuable ne peut pas utiliser une opération d'échange 1031 pour acheter une propriété à un parent. Des exceptions et des alternatives structurantes existent.
8. Statut de flipper et de dealer :Pour être admissible au traitement de l'article 1031, la propriété doit être détenue à des fins d'investissement ou d'utilisation dans un commerce ou une entreprise. Les flippers et les concessionnaires de propriétés ne sont pas admissibles au traitement de la section 1031.
9. Problèmes de relevé de compte :Les contribuables impliqués dans 1031 échanges ne peuvent pas utiliser le produit de la propriété qu'ils ont vendu pour payer des dépenses telles que les loyers et les dépôts, frais de prêt, et les dépenses non liées à la propriété. Plus, le nouvel immeuble de placement ne peut pas être surfinancé.
dix. Problèmes de partenariat : Alors que les partenaires d'une LLC à plusieurs membres peuvent souhaiter vendre la propriété de la société de personnes et utiliser ce produit pour l'échanger contre une propriété de remplacement distincte, ceci n'est pas autorisé en vertu de l'article 1031.
