Trouver un site de ferme

Des droits de zonage existent pour aider les villes à gérer leur densité de population, industrie, et l'espace public. Malheureusement pour les agriculteurs urbains, bon nombre de ces réglementations ne tiennent pas compte du mouvement de l'agriculture en intérieur et des exigences uniques de la gestion d'une ferme dans les limites de la ville.

Les pratiques de zonage peuvent rendre déroutant le démarrage d'une ferme dans une zone urbaine. Pour aider à surmonter cette confusion, nous avons rédigé un article pour expliquer le zonage des fermes urbaines et intérieures. Nous allons explorer les bases du zonage, certains défis communs de zonage agricole, et énumérez les ressources pour ceux qui envisagent une opération de croissance.

Qu'est-ce que le zonage ?

Le zonage est le processus de division des terres en « zones » distinctes pour différentes utilisations. Les lois de zonage des villes et des États visent à garantir que les terres sont utilisées à leur plein potentiel, sans compliquer les autres entreprises établies, maisons, et les zones agricoles.

Pratiquement, cela signifie empêcher la construction d'usines chimiques à proximité des écoles, protéger les parcs urbains et la verdure, et en veillant à ce que la propriété privée ne se répande pas dans l'espace partagé comme les routes ou les voies navigables. Cette division est accomplie en marquant des parcelles de terrain spécifiques comme utilisables pour un ou deux buts (par exemple, agricole, industriel, ou résidentiel).

La plupart des villes américaines sont zonées

Les États Unis, à l'exception de la plupart des anciennes villes coloniales sur les côtes, a été fortement zoné. Alors que les colons poussaient vers l'ouest et fondaient des villes, les administrateurs ont eu la possibilité de mettre en œuvre un zonage et une planification urbaine plus stricts que ce n'était possible avec de nombreuses villes en croissance naturelle.

En 1926, l'affaire de la Cour suprême des États-Unis Village d'Euclide contre Amber Realty Co. a établi le droit des administrateurs municipaux d'appliquer les lois de zonage pour le bien public et comme une forme de contrôle des nuisances. Amber Realty était une grande entreprise industrielle cherchant à développer des terrains près de la banlieue d'Euclide. La Cour suprême a statué que la ville d'Euclide avait le droit d'empêcher Amber Realty de développer le terrain, menant à la base des lois de zonage actuelles aux États-Unis.

Aujourd'hui, l'exemple le plus évident d'urbanisme et de zonage influençant les villes américaines sont les exemples de Chicago et Denver de forte, des plans urbains centralisés conduisant à une infrastructure et un système de rues basés sur un réseau. Alors que certains résidents et touristes critiquent ce type de villes planifiées pour leur nature stéréotypée et leur manque de caractère, elles sont sans aucun doute meilleures en termes de flux de circulation et d'infrastructures que les villes plus traditionnelles de culture organique.

Chaque zone a des usages spécifiques

Le zonage désigne généralement une zone ou un quartier pour un ou deux usages généraux et plus spécifiques. Par exemple, le siège de Upstart University est zoné comme Limited Manufacturing, permettant à toute entreprise ou personne possédant des terres dans la zone d'exercer un certain nombre de types d'industries différentes. Voici quelques exemples:

• Bureaux administratifs ou personnels
• Jardins communautaires
• Prêteur sur gage
• Lavage de voitures
• Utilisations industrielles légères
• Ateliers d'usinage et de soudage

Laramie, maison de Bright Agrotech, est une ville quadrillée.

Bien que cela ne soit pas explicitement mentionné dans le document de planification, La ferme de recherche et développement de Bright Agrotech est autorisée dans cette zone de fabrication limitée.

Les types de zones les plus courants sont résidentiels, agriculture industrielle, commercial, et le développement sur le terrain. Ces grandes catégories sont encore différentes pour chaque ville en termes d'exigences et d'interdictions, mais ils sont tous conceptuellement utiles pour comprendre votre point de départ.

Zonage et autres défis réglementaires pour les cultivateurs d'intérieur

Chaque ville a un zonage unique qui dictera les emplacements potentiels des installations. Heureusement, la plupart des villes ont des informations de zonage faciles d'accès sur leur site Web ou dans les bureaux du conseil municipal. Ces guides sont conçus pour informer les citoyens et les propriétaires d'entreprises du zonage de la manière la plus simple possible.

Le problème le plus probable pour un agriculteur d'intérieur est que le règlement de zonage d'une ville n'a peut-être pas été mis à jour depuis des décennies. Même si c'est courant, il pourrait ne pas anticiper les fermes intérieures ou urbaines. La plupart des villes autorisent voire imposent des jardins communautaires ou des espaces verts, mais il manque la réglementation pour permettre aux producteurs urbains de prospérer.

Par exemple, à Atlanta, GÉORGIE, (Atlanta, Géorgie., Code des ordonnances §16-03.004) les jardins (et donc les jardins intérieurs ou les fermes) sont autorisés dans les zones de zonage résidentiel, mais clubs de jardinage ou les jardins avec un élément de circulation piétonnière (et donc une ferme commerciale couverte) nécessitent un permis spécial.

La première chose qu'un agriculteur qui achète une propriété doit faire est de consulter les règlements de zonage existants pour une ville. Contactez l'administration municipale de votre ville et organisez une réunion avec l'organisme de réglementation en charge du zonage pour vous assurer qu'aucun problème bureaucratique ne fera obstacle à un excellent emplacement.

L'interdiction de vente est un problème potentiel lors du démarrage d'une ferme dans une zone résidentielle/non commerciale. Bien que les règles de zonage de la ville ne puissent pas interdire la culture de cultures, construire une serre, ou encore vendre les récoltes aux restaurants ou aux épiceries, ils peuvent empêcher les ventes sur place. Cela signifie qu'il sera interdit à tout client qui visite votre ferme d'acheter un produit. De nombreuses villes autorisent une dérogation spéciale via un permis pour des cas particuliers.

La réglementation sur les nuisances/la sécurité est un problème mineur pour la plupart des fermes, mais assurez-vous que si votre ferme est dans une zone résidentielle/non commerciale, cela ne gênera pas les voisins. La nuisance peut prendre plusieurs formes :bruits forts ou lumière provenant des lampes de culture, utilisation dangereuse des pesticides, ou le trafic piétonnier lourd des clients. Ces nuisances potentielles peuvent entraîner le déplacement d'une ferme établie hors de son emplacement.

Apprenez de l'expérience d'autres agriculteurs parvenus

Malgré les défis potentiels auxquels les agriculteurs urbains et d'intérieur pourraient être confrontés avec le zonage, nous avons vu que les communautés locales sont généralement très heureuses de travailler avec de nouvelles fermes.

Par exemple, L'agriculteur Chad de Roka Farm dans l'Indiana a commencé cette année à construire une ferme dans un bâtiment qui était autrefois une épicerie. La zone urbaine où se trouvait le bâtiment était zonée C5, un dépôt commercial. "Ce n'était pas dans le domaine industriel, », dit le Tchad. La zone ne prévoyait pas de ferme hydroponique, donc avant d'acheter la propriété, Le Tchad a dû déposer une demande de « variance d'utilisation ».

Ce processus ne change pas la zone réelle mais donne à Roka une exception à la règle basée sur la situation spécifique. En informant la communauté environnante (dans ce cas, tous commerces dans un rayon de 1 km, et toutes les maisons dans un rayon de 1,2 mile) et consacrer du temps aux réunions publiques, Le Tchad a réussi à établir la transparence avec ses concitoyens. Dans son cas, la communauté était tolérante et positive à propos de la ferme. Les questions de la communauté concernaient les cultures cultivées et si le processus agricole inclurait des bruits forts ou des odeurs fortes. En bref, ils voulaient savoir si cela perturberait leurs affaires ou aurait un impact négatif sur le quartier.

Ce processus est souvent une option viable pour les agriculteurs qui cherchent une propriété dans une zone qui n'est pas spécifiquement destinée à l'agriculture. Le processus du Tchad a pris soixante jours et environ 2500 $. Les coûts comprenaient la notification à la communauté par courrier et signalisation, et les frais de dépôt. Il devait soumettre des demandes et des plans du site. La paperasse a pris quelques semaines (cela peut prendre plus de temps selon vos capacités), puis il y avait un processus de 45 jours pour le dépôt.

Si quelqu'un dans la communauté s'était opposé à la ferme, ils auraient eu l'occasion de présenter leurs préoccupations dans le cadre d'un forum ouvert. Le Tchad aurait eu l'opportunité de réfuter, alors les deux parties seraient parvenues à un accord. S'il y avait encore de la dissidence, le forum aurait été rallongé. S'il n'y a toujours pas de résolution, la décision finale revient à un conseil de cinq membres. Dans le cas du Tchad, la décision a été unanime. « J'ai expliqué la gamme de produits et certaines des autres choses que je prévoyais, et c'est devenu très positif très rapidement… J'ai obtenu une approbation complète de cinq sur cinq.

Un autre agriculteur s'est attaqué au zonage lorsqu'il a interdit les ventes sur sa ferme. Mitch Hagney de Local Sprout explique son expérience du zonage au Texas :

« Certains lieux ne permettent pas de vendre sur place, certains l'encouragent, et certains ne veulent pas que vous déplaciez votre produit d'un endroit à l'autre. Tout cela change d'un endroit à l'autre ou dans quelle ville/municipalité vous vous trouvez. À San Antonio, comme beaucoup d'autres villes… il y avait une zone grise légale totale dans laquelle vous étiez autorisé à faire pousser des cultures. Et même s'il était légal de faire de l'agriculture urbaine une entreprise commerciale, et certainement là où vous étiez autorisé à vendre.

Mitch Hagney de LocalSprout est un agriculteur parvenu travaillant à San Antonio, Texas.

Mais heureusement, le code de la ville peut être modifié. Mitch explique comment lui et ses collègues agriculteurs se sont coordonnés pour changer les règles :« Alors, lorsque moi et un groupe d'autres agriculteurs urbains de la communauté avons examiné ces lois, nous avons réalisé que le code de la ville devait être mis à jour et devait être mis à jour dans la direction que nous voulions.

« Dans d'autres villes où les agriculteurs n'ont pas été proactifs en termes de changement de politique… il y a souvent un changement de politique rétroactif qui est préjudiciable. Donc, l'odeur du compost ne va pas bien, ou les voisins ne veulent pas d'activité commerciale dans le quartier résidentiel. Lorsqu'il y a élaboration de politiques rétroactives, ce n'est généralement pas le meilleur pour les agriculteurs.

Pour en savoir plus sur l'expérience de Mitch, consultez notre article sur l'implantation de votre ferme.

Ne vous laissez pas intimider par le zonage

Le zonage peut être intimidant, mais n'oubliez pas :les villes, les villes, et les municipalités veulent la conformité ! Avec un peu de devoirs et quelques discussions amicales avec votre gouvernement local, vous serez sur la bonne voie pour assurer la conformité du zonage pour votre nouvelle ferme.

Pour plus d'aide à comprendre les défis du démarrage d'une ferme, et les meilleurs cours enseignés par des agriculteurs parvenus expérimentés, visitez notre page d'accueil et commencez un essai gratuit d'Upstart University !