Un regard région par région sur le marché des terres agricoles 2018
Voici ce que les agents immobiliers des terres agricoles de tout le pays ont dit Agriculture réussie magazine sur le marché agricole actuel dans leur région, y compris leur meilleure vision de l'opportunité.
Ray Brownfield, ANS
Avantages de la terre
Région :Illinois
Marché d'aujourd'hui : Brownfield l'appelle ferme, en moyenne. « S'il s'agit d'un terrain de classe A de haute qualité, bien drainé, et tout cultivable, il montre en fait une légère augmentation de la valeur. Il n'y en a pas beaucoup sur le marché en ce moment, et il y a généralement deux ou trois agriculteurs alentour qui le souhaitent, " il dit.
Valeur médiane : Pour le sol A, c'est environ 10 $, 500 l'acre dans l'Illinois et peut-être jusqu'à 12 $ 000 dans les quartiers avec plus d'enchérisseurs. Les motifs B et C se situent dans une large gamme de 5 $, 500 à 9 $, 500, dit Brownfield. « Les vendeurs pensent toujours que leur ferme devrait valoir plus, " il ajoute. « Acheteurs de terres agricoles, cependant, ont tendance à faire leurs devoirs. Ils savent ce que ça vaut.
Qui achète : Il y a un certain intérêt de la part d'investisseurs extérieurs, mais beaucoup de choses ont diminué ces derniers temps, dit Brownfield. « Ils ont besoin d'un retour sur investissement de 3,5 % ou plus pour s'intéresser aux terres agricoles. Aujourd'hui, 2% ou 2,5% est à peu près le meilleur que vous puissiez projeter ici. La plupart des ventes sont destinées aux agriculteurs existants qui souhaitent se développer, dit Brownfield.
Opportunité: «Je suis généralement un promoteur de la terre de classe A. Il prend presque toujours de la valeur et résiste généralement mieux aux intempéries, ", dit Brownfield. "Je pourrais regarder ce sol B, peut-être avec un peu plus de pente ou des champs irréguliers. Avec la génétique actuelle du maïs et du soja, un bon agriculteur peut obtenir un rendement en sol de classe B égal à un A, et c'est 2 $, 000 l'acre de moins pour l'acheter.
Lire la suite: Motivation du vendeur de terres agricoles contre la motivation de l'acheteur
Roger Hayworth, ANS
Compagnie Nationale des Agriculteurs
Région :Indiana et Eastern Corn Belt
Marché d'aujourd'hui : « Le marché des terrains de qualité est stable dans notre région, " dit Hayworth. « Là où les sols ne sont pas aussi bons ou il y a des problèmes de drainage ou de fertilité, le marché est en baisse de 2% à 5%. Il n'y a pas beaucoup de terrains sur le marché en ce moment, et cela aide à maintenir les prix vers le haut.
Valeur médiane : En Ohio, les terres agricoles de bonne qualité se situent dans une fourchette de 7 $, 000 à 7 $, 500 par acre, il dit. « Là où il y a une concurrence supplémentaire, ça peut aller jusqu'à 9$, 000. Ou il pourrait tomber à 6 $, 000. "
Qui achète : « Les agriculteurs qui n'ont pas acheté il y a cinq ans ont un peu d'argent résiduel pour le faire maintenant, " pense Hayworth. "Ils peuvent toujours générer des flux de trésorerie décents si le maïs reste à près de 4 $ le boisseau." Hors fonds d'investissement, qui aiment générer un ROI de 5%, ne sont pas aussi agressifs aujourd'hui qu'ils l'étaient il y a quelques années, il ajoute.
Opportunité: «Je suis toujours étonné lorsque trois personnes différentes regardent une propriété de 80 acres et ont trois points de vue complètement différents. L'opportunité est la façon dont elle s'adapte à votre situation. Consultez des personnes en qui vous avez confiance et faites votre propre diligence raisonnable. Vous verrez l'opportunité, ", dit Hayworth.
Chuck Wingert, ANS
Wingert Immobilier
Région :Minnesota et Upper Midwest
Marché d'aujourd'hui : C'est fort, Wingert dit, avec une augmentation de 3,5% de la valeur des terres de haute qualité au cours de la dernière année. « Nous avons vu des investisseurs sortir de la ligne de touche et devenir des soumissionnaires actifs. Je pense qu'ils ont vu que nous venions de réduire de 30 % les valeurs élevées et ont décidé que le moment était venu d'investir. »
Valeur médiane : Terrain de haute qualité avec un bon drainage, champs carrés, et un bon sol limoneux coûte généralement 8 $, 500 à 10 $, 000 un acre dans le sud du Minnesota, dit Wingert. "L'année dernière, Je craignais que nous assistions à une baisse de 10 à 15 % des prix des terres agricoles, mais ce n'est pas arrivé ici. Les terres de mauvaise qualité avec des sols sablonneux ou peu fertiles peuvent chuter à 4 $, 000, il dit.
Qui achète : Environ 65% sont des agriculteurs soucieux de l'expansion, dit Wingert. « Début 2017, ce sont plutôt des investisseurs extérieurs qui ont procédé à l'achat. Cette année, ce sont les agriculteurs voisins. La plupart des agriculteurs ont mis de l'argent de côté il y a quelques années. Ce sont maintenant des enchérisseurs agressifs. Les faibles taux d'intérêt aident les agriculteurs à prendre la décision d'acheter, il ajoute.
Opportunité: « Tout est dans ce que vous voulez accomplir, ", dit Wingert. « Pour les agriculteurs, il s'agit généralement de géographie ; une ferme correspond à leur emplacement. Ils peuvent aménager une propriété ou faire autre chose pour l'améliorer, et c'est un bon investissement.
Lire la suite: Les valeurs des terres agricoles tiennent bon
George Clift, ANS
Clift Land Brokers
Zone :Texas Panhandle et états environnants
Marché d'aujourd'hui : Clift dit que c'est ferme. « Au cours des six derniers mois, J'ai constaté un regain d'intérêt des acheteurs par rapport aux six mois précédents, " il dit.
Valeur médiane : Dans le Texas Panhandle, 4 $, 000 l'acre achètera de la terre de maïs irriguée qui produira du maïs de 250 boisseaux l'acre, mais cela peut être trompeur, dit Clift. "Ici, tout est question de droits d'eau et de capacité de pompage. Certains puits d'irrigation pomperont 200 gallons par minute; certains pomperont 1, 000 gallons. Ça nous coûte plus cher de faire pousser du maïs ici, », dit-il à propos de la différence de prix des terres agricoles par rapport au Midwest.
Qui achète : La plupart sont des agriculteurs, et ils sont souvent aussi dans le secteur de l'élevage. D'habitude, il y a du capital emprunté dans l'affaire, dit Clift. « Nous avons constaté une hausse des taux d'intérêt d'environ un demi-point, mais cela ne semble pas avoir eu d'impact sur les acheteurs. Le coton y est une alternative de culture, il ajoute, et il soutient certains flux de trésorerie agricoles et la valeur des terres agricoles. « Nous avons une base de maïs positive de 25 à 30 ici en raison de nos parcs d'engraissement. Nous pouvons faire fonctionner du maïs à 4 $ le boisseau, " il dit.
Opportunité: « Mon opportunité serait d'acheter une ferme de maïs ici avec un puits d'eau de 800 gallons par minute ou plus, " dit Clift. "Il n'y en a pas beaucoup à vendre, mais nous en avons vendu quelques-uns comme ça au cours des derniers mois. Vous auriez également du coton comme culture d'option, avec l'arrivée de deux nouveaux gins dans la région.
Kyle Hansen, ANS
Gestion de ferme Hertz
Zone :Iowa et Corn Belt central
Marché d'aujourd'hui : "Je dois dire que notre marché dans l'Iowa est stable avec une volatilité localisée, " dit Hansen. « Nous aurons une forte vente dans un domaine, et une propriété similaire non loin de là ne se vendra pas aussi bien. Cela dépend de la force des acheteurs dans chaque domaine.
Valeur médiane : L'enquête la plus récente du Iowa Chapter of Realtors Land Institute évalue la valeur moyenne des terrains de haute qualité dans l'Iowa à plus de 9 $, 300 l'acre, avec la partie nord-ouest de l'État le plus élevé à un peu moins de 11 $, 000 en moyenne. Moyenne au sol de qualité moyenne près de 7 $, 000 à travers l'Iowa.
« Quand les prix des matières premières ont chuté il y a quelques années, les prix des terrains ont baissé dans un premier temps, mais ensuite ils se sont stabilisés, " dit Hansen. Peut-être, il spécule, c'est parce que 82 % des terres agricoles de l'Iowa ne sont pas endettées. Les achats ne sont pas nécessairement basés sur les revenus que la terre peut générer. « Les prix des terres agricoles semblent s'être déconnectés des prix des matières premières, " dit Hansen.
Qui achète : Environ 75 à 80 % des ventes sont réalisées avec des agriculteurs actuels et le reste avec des investisseurs, à la fois des individus et des groupes.
Opportunité: « Si vous voulez un meilleur taux de rendement, vous pourriez regarder vers le sud de l'Iowa, où la terre a tendance à se vendre moins cher mais vous pouvez toujours obtenir de bons rendements, " dit Hansen. « Si vous voulez des terres qui sont susceptibles de s'apprécier le plus au cours des 10 prochaines années, Je me tournerais vers le centre et le nord de l'Iowa.
Valeurs des terres cultivées de l'Iowa de haute qualité
Les données proviennent d'enquêtes de l'Iowa Realtors Land Institute. Analyse par Hertz Appraisal Services.
Steve Bruère
Compagnie des Peuples
Zone :Floride et Sud-Est
Marché d'aujourd'hui : Le marché des terres agricoles est ici plus difficile à quantifier, dit Bruère, qui est basé dans l'Iowa mais a réalisé plusieurs ventes de terrains en Floride. « Vous avez les plages et le développement en cours, " il dit, « et cela peut compliquer le marché des terres agricoles par rapport à d'autres domaines. » Encore, il voit un bon potentiel dans les terres agricoles dans tout le sud-est. « J'aime la variété des cultures – légumes, bétail, et même du maïs – ce sont des possibilités, " il dit.
Valeur médiane : Les terres agricoles se situent généralement dans les 4 $, 000- à 6 $, Gamme de 000 par acre en Floride et dans les États du sud-est environnants, dit Bruère.
Qui achète : Dans de nombreux cas, ce sont les agriculteurs qui veulent se développer, avec les investisseurs institutionnels. Il y a aussi plus de spéculateurs fonciers en Floride qui recherchent une appréciation à court terme, dit Bruère. L'un des principaux facteurs dans les terres agricoles de Floride est qu'il existe une maladie des plantes appelée greening des agrumes qui dévaste les plantations d'agrumes. Cette terre est convertie en légumes ou même en maïs pour le bétail et la volaille.
Opportunité: « Alors que j'ai élargi ma propre vision du marché des terres agricoles à travers le pays, mon point de vue a changé, ", dit Bruère. « J'ai tendance à voir les terres agricoles maintenant moins pour la valeur par acre, mais que peut-on en faire. Que peut-il produire ? En Floride, les possibilités de recadrage sont presque infinies; les laiteries et autres entreprises d'élevage se développent. C'est un marché très intéressant. »
Stan Lierz, ANS
Services immobiliers Hertz
Région :Nebraska
Marché d'aujourd'hui : Dans tout l'état, les terrains de bonne qualité se maintiennent à bon prix, Lierz dit, tandis que les valeurs foncières de qualité inférieure sont nettement plus douces et plus variables.
Valeur médiane : Les terres irriguées par pivot de haute qualité dans l'est du Nebraska coûtent en moyenne plus de 8 $, 500 l'acre, tandis que dans la région de l'enclave occidentale, il fait en moyenne environ 3 $, 000. Pour comprendre cette différence, vous devez connaître les sols et l'altitude à l'ouest (une altitude plus élevée donne plus de conditions météorologiques extrêmes), et il faut surtout tenir compte de la disponibilité de l'eau et des coûts de pompage. Les dépenses de pompage diesel peuvent aller jusqu'à 100 $ l'acre.
Qui achète : Principalement, dit Lierz, ce sont des agriculteurs fortement axés sur les affaires qui ont de l'argent en réserve. Il y a aussi des investisseurs qui peuvent vouloir des terres à des fins récréatives, mais ils veulent souvent des terres agricoles de moindre qualité. Il y a un ennemi juré des agriculteurs du Nebraska, Lierz dit :taxes foncières. Ils sont basés sur la valeur des terres en utilisant une moyenne mobile sur trois ans, plutôt que la rentabilité annuelle. Certains acheteurs reculent lorsqu'ils constatent que les taxes peuvent atteindre 100 $ l'acre.
Opportunité: Lierz voit aujourd'hui une opportunité pour les investisseurs en terres agricoles qui restent axés sur les affaires et s'ajoutent à une ferme existante. Certains agriculteurs ont vendu une ferme à un investisseur dans le cadre d'un accord de cession-bail, et ils ont utilisé l'argent généré pour acheter une ferme voisine qu'ils veulent.
Adam Woiblet
Groupe de négoce agroalimentaire
Région :Oregon, Washington, Idaho, Montana
Marché d'aujourd'hui : Les valeurs continuent d'augmenter dans cette région, dit Woiblet. C'est une région agricole très diversifiée avec plus de 100 cultures cultivées - des vergers au blé des terres arides. « C'est vraiment un marché de vendeurs en ce qui concerne les terres agricoles, " il dit.
Valeur médiane : Le blé des terres sèches moulu dans la région de l'est de Washington, connu sous le nom de Palouse, coûte environ 2 $, 000 l'acre. Cette terre produit généralement du blé de 80 à 100 boisseaux par acre.
Qui achète : Il y a des agriculteurs qui souhaitent se développer, mais ce sont surtout les investisseurs institutionnels. Ils veulent un rendement de 3 % à 6 %, et ils peuvent l'obtenir sur de nombreuses transactions foncières dans cette région, dit Woiblet.
« La bonne nouvelle pour les agriculteurs est peut-être que ces investisseurs ne veulent pas cultiver la terre. Ils veulent s'en approprier et afficher un bon retour sur investissement. Ils travaillent avec les agriculteurs de la région pour faire pousser les cultures.
Opportunité: Woiblet pense qu'il existe une opportunité pour un agriculteur soucieux d'expansion d'acheter une propriété sous-performante et d'utiliser la technologie pour l'amener à un nouveau niveau de productivité. Ce marché axé sur les investisseurs pourrait offrir aux agriculteurs une opportunité de vendre des terres avec un accord de cession-bail, ajouter de la liquidité à une opération, il dit.
Valeurs immobilières agricoles moyennes aux États-Unis, Nominal et réel (ajusté en fonction de l'inflation), 1967-2017
Remarque :L'immobilier agricole comprend les terres et les bâtiments. Les données reflètent les valeurs au 1er juin de chaque année. Le déflateur de prix implicite du PIB annuel est utilisé pour convertir les valeurs nominales en dollars américains de 2009 (Department of Commerce, Bureau d'analyse économique). Pour 2017, la moyenne des déflateurs de prix du premier et du deuxième trimestre est utilisée. Les données excluent l'Alaska et Hawaï. Source du graphique :USDA, Service de recherche économique utilisant les données de l'USDA, Service national des statistiques agricoles.
Jeramy Stephens, ANS
Biens immobiliers nationaux
Région :Arkansas, Mississippi, Louisiane
Marché d'aujourd'hui : Les terres agricoles sont étroitement détenues dans cette région du delta du Mississippi, explique Stephens. « Il n'y a pas assez de ventes en ce moment pour donner une bonne idée du marché, " il dit. "Quelques grandes étendues - 1, 000 acres et plus – de terres améliorées sont recherchées par les groupes d'investisseurs. Ce marché n’a pas vraiment raté un battement par rapport à il y a quelques années. »
Valeur médiane : Les meilleures fermes - de grandes étendues, nivelé, bien drainé, irrigué - se vend généralement jusqu'à 6 $, 000 l'acre, dit Stephens. Les petites terres agricoles qui nécessitent plus d'attention peuvent coûter 3 $, 000 à 4 $, 000 l'acre.
Qui achète : Ce sont les investisseurs. Certains sont étrangers, certains domestiques, et certains sont une combinaison. Ils veulent diversifier leurs investissements et obtenir un ROI de 4 à 5 %. « Cinq est le nombre magique, mais il est difficile de le trouver aujourd'hui, ", dit Stephens. Les choix de culture sont le riz, coton, maïs, et le soja.
Opportunité: Pour les agriculteurs, la frénésie des investisseurs n'est pas forcément une mauvaise chose, pense Stephens. «Ils ont besoin de locataires, et cela peut être une meilleure affaire pour les agriculteurs soucieux de l'expansion que la propriété, " il dit. Si vous voulez acheter, il suggère de chercher une parcelle de terrain non amélioré qui a besoin d'être nivelé, irrigation, débroussaillage, ou autre chose. « Si vous trouvez cette ferme, tu ferais mieux d'être prêt à appuyer sur la gâchette assez rapidement, ", dit Stephens.
