Ruth Rabinowitz se souvient de sa première visite à l'Iowa State Fair avec son père et sa sœur alors qu'elle avait environ 12 ans. Sa famille ne faisait pas partie des générations d'Iowans qui sont arrivés là-bas pour accepter les Century Farm Awards. Mais son père, David, a acheté sa première ferme de l'Iowa il y a 41 ans et la lui a transmise à sa mort en 2017.
« Nous ne sommes pas vraiment nouveaux sur la scène ici, " dit Rabinowitz, qui vit dans le nord de la Californie.
La location non plus. C'est un fil conducteur qui relie le paysage, car les agriculteurs à la retraite et leurs héritiers non agricoles conservent des liens avec la terre, et les producteurs recherchent des économies d'échelle tout en constituant des capitaux propres en tant que locataires.
Les investisseurs trouvent de plus en plus que posséder des terres agricoles est une stratégie d'investissement attrayante. Dans l'Iowa, 53 % des terres agricoles sont louées à des exploitants non propriétaires, et une enquête récente de l'Iowa State University montre que 41 % des baux de location au comptant et 68 % des baux de métayage durent depuis plus d'une décennie.
Les marchés céréaliers volatils de cette saison de croissance, accords commerciaux bloqués, les retombées des inondations et empêché la plantation, baisse de la demande d'éthanol, et le fléchissement des exportations perturbent les conversations sur les baux.
Loyers au comptant, le type de bail le plus courant, sont généralement fixés trop bas pendant une période de hausse des prix et de rendements plus élevés, et trop élevé à des moments comme aujourd'hui. L'USDA estime une perte de 58 $ par acre pour le maïs.
Les estimations de coût et de marge pour le soja après le maïs montrent une perte de 99 $ par acre – plus de 2 $ par boisseau.
Par conséquent, de nombreux prêteurs et la plupart des gestionnaires d'exploitations agricoles conseillent aux agriculteurs et aux propriétaires fonciers de renégocier les conditions de leur bail.
« Il n’y a pas beaucoup de profit dans l’agriculture, " dit Kelvin Leibold, spécialiste de terrain, Extension et sensibilisation de l'Université d'État de l'Iowa. « Négocier une tarte qui rétrécit est difficile. »
Les taux de location restent stables
Les tendances sous-jacentes soutiennent le statu quo. « Les valeurs foncières tiennent le coup, ", dit Leibold.
L'enquête 2019 sur la valeur des terres agricoles de Purdue montre que les terres de qualité moyenne ont diminué de 0,9 % de juin 2018 à juin 2019. Le loyer en espèces de l'Indiana pour les terres de qualité moyenne a baissé à 207 $ l'acre (une baisse de 3 $ l'acre).
La valeur moyenne de l'État de l'Iowa pour toutes les qualités de terrain était de 7 $, 264 l'acre le 1er novembre 2018, une baisse de seulement 62 $ l'acre par rapport à 2017. Loyer en espèces, en moyenne, est tombé à 219 $ l'acre, une réduction de 1,4 %.
D'autres facteurs (notamment un marché foncier restreint) et des taux d'intérêt bas sont favorables. La Réserve fédérale a de nouveau baissé ses taux le 30 octobre. C'est la troisième fois que la Fed baisse ses taux en autant de mois.
« Des taux d'intérêt plus bas signifient des valeurs foncières plus élevées, ", dit Leibold.
Les baux de partage des récoltes impliquent des rendements de récoltes partagés et souvent des paiements par le gouvernement et l'assurance-récolte, et une partie des dépenses de récolte. Mais les coûts des intrants n'ont pas beaucoup diminué, et les augmentations de l'impôt foncier dans certains États ont pris une grosse bouchée.
« J'entends ce raisonnement de propriétaires terriens qui ne baissent pas les loyers, " dit Allan Vyhnalek, Université du Nebraska Extension ag éducateur en économie.
Regardez les options de location
Une solution pourrait être de passer à un autre type de bail. Un crédit-bail flexible offre un meilleur partage des risques et des récompenses, et cela réduit le besoin de négociations annuelles. Il permet un ajustement à la baisse pendant une économie pauvre mais fournit une structure pour que les propriétaires fonciers bénéficient si les prix s'améliorent.
« Il pourrait y avoir plus de baux flexibles, mais certains pensent que c'est compliqué, et certains opérateurs résistent, " dit Mark Gannon, Gannon Immobilier, Ames, Iowa.
Les changements dans les programmes agricoles fédéraux peuvent également ouvrir la porte à des conversations entre locataires et propriétaires fonciers.
« En vertu du Farm Bill, il y a une occasion unique cet automne d'ajuster les rendements des PLC, ", dit Gannon. "Il n'a pas reçu beaucoup d'attention, mais il est essentiel de les faire remonter. Certains locataires utilisent des rendements obsolètes, ce qui réduit leur potentiel de revenu si les paiements du gouvernement entrent en jeu. »
Leibold est d'accord. « Cela donne également aux propriétaires fonciers la possibilité de s'asseoir et de discuter des données de rendement avec les locataires, " il dit.
Quelle est la tendance ?
Les baux pluriannuels offrent des incitations à investir dans des améliorations à long terme des terres et à maintenir la fertilité des sols. Rabinowitz a un bail de deux ans sur une ferme de l'Iowa. « J'aimerais l'utiliser dans toutes nos fermes, " elle dit. Elle a écrit le minimum jusqu'à l'accord et a demandé une subvention de culture de couverture du NRCS avec son locataire. « La ferme a été testée sur le sol, et nous avons discuté de la potasse lorsque nous avons signé le bail, " elle dit.
Rabinowitz planifie des visites en face à face régulières. « Les baux à plus long terme, avec une communication régulière, établir des relations, " elle dit.
Avec les récentes sources plus humides et les inondations, le drainage apparaît comme un facteur important. Dans certains cas, la terre a été endommagée par des coupures, débris, ou de limon, et les dépôts de sable. Des revenus réduits et des risques de production accrus peuvent avoir une incidence sur la valeur des terres et les taux de location à long terme.
« À un niveau micro, par quartier, il y a probablement eu un impact au Nebraska, où il y a eu de graves dommages à la terre, ", dit Vyhnalek. « A grande échelle, cela a probablement eu un impact minime sur les baux.
Dans des zones localisées, des valeurs foncières et des loyers plus élevés peuvent être attribués à la demande de terres pour les contrats de fumier, dit Leibold. Extras (carrelage, déneigement, fauchage, etc.) fait par le locataire entrent également dans le mix.
Qu'est-ce que l'Outlook ?
En règle générale, le loyer en espèces est généralement d'environ 3 % de la valeur moyenne des terres cultivées à l'échelle de l'État. Finalement, l'offre et la demande fixent les tarifs.
Cependant, des incertitudes imminentes planent sur l'horizon agricole. « À un moment donné, les tarifs vont disparaître, mais nous devrons racheter notre chemin sur le marché de la même manière que nous le faisons toujours - avec des prix plus bas, ", dit Leibold.
Bien que le 1er septembre soit la date limite de résiliation, les agriculteurs et les propriétaires fonciers peuvent convenir de peaufiner les baux avant le 1er mars. (Les contrats d'agriculture personnalisée n'ont pas de date limite au 1er septembre.)
"Certains accepteront de suspendre les conditions jusqu'à ce qu'ils voient plus de certitude dans les rendements et les prix des cultures de 2019, ", dit Leibold.
Stratégies de négociation
Rassembler les informations – bilans mis à jour, données de rendement, et les plans marketing – est essentiel pour préparer les négociations de location, mais la psychologie humaine entre dans chaque négociation.
"Les gens ont une aversion pour le risque lorsque des gains sont possibles et une aversion pour les pertes lorsque des pertes sont possibles, " dit Ryan Drollette, spécialiste de terrain en gestion agricole, Université d'État de l'Iowa.
« Les propriétaires hésitent à baisser les loyers, parce qu'ils considèrent le loyer actuel comme une dotation, " il dit. « Bien que les tarifs de location baissent, les propriétaires terriens ne pensent pas qu'il soit juste de baisser leurs loyers. Leur point de référence est leur loyer actuel – pas le loyer en vigueur. »
Une stratégie de négociation consiste à s'éloigner de la position d'ancrage du propriétaire foncier et à recadrer la situation. "Essayez d'introduire d'autres repères créateurs de valeur, comme les clauses du contrat, calendrier des paiements, réparation de routes, gestion de clôture, ou des droits de chasse, " il dit.
« Suggérer un bail à taux variable pourrait offrir un certain espoir de ne pas être du côté des perdants, depuis les bonnes années, les propriétaires terriens voient des récompenses; dans les mauvaises années, les agriculteurs sont protégés.
Autres points à retenir :
• De petits accords créent des relations.
• Utilisez des déclarations « I » ; limiter l'utilisation de « vous ».
• Si la conversation s'échauffe, réaffirmez que vous écoutez.
